Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Urdorf · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Urdorf
Soll ich mein Land verkaufen, bevor über eine Einzonung entschieden ist? Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Urdorf beim Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, belegen jede Zahl im amtlichen Original und besprechen die Wege im persönlichen Gespräch.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
181 haBauzonen
10'539Einwohner · 2025
115 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Einzonung erklärt
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Urdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Urdorf
Bauerwartungsland in Urdorf.
Urdorf liegt rund 9 km westlich von Zürich, in der Nähe von Schlieren, Dietikon und Unterengstringen.
Die Bevölkerung von Urdorf ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Urdorf ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Urdorf etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Urdorf die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
In Urdorf leben 10'539 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Der Bestand liegt bei rund 4'900 Wohnungen. Bauerwartungsland gehört zu diesen Zahlen nicht, denn es liegt ausserhalb der heutigen Bauzonen.
Urdorf · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner10'539amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen181 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude150hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,59 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde115 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Urdorf im Profil
Was Urdorf ausmacht.
Wer in Urdorf Bauerwartungsland verkaufen will, schaut zuerst auf das, was bereits gebaut werden darf. Die Bauzonen in Urdorf umfassen 181 Hektaren (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'100 Grundstücke, und 150 davon sind ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung von Urdorf kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kern- und Zentrumszonen sowie eine Industriezone. Für die Wohnzonen legt sie unter anderem Vollgeschosse fest, teils auch Ausnützungsziffer und Gebäudehöhe. In der Industriezone bestimmt eine Baumassenziffer das Mass. Rund 260 Grundstücke in Urdorf tragen ein Mehrfamilienhaus.
Urdorf liegt im Bezirk Dietikon, 9 Kilometer westlich von Zürich entfernt. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zeigen bei 34 Prozent der bebauten Grundstücke in Urdorf Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bauzonen-Grundstücke sind unterschiedlich gross: Die mittlere Grösse liegt bei 750 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'240 Quadratmeter. Ebene Lagen machen 52 Prozent aus, Hanglagen 46 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Urdorf rund 20 Baugesuche publiziert. Wo ein Grundstück nicht in der Bauzone liegt, bleibt es Nichtbauland, und für Bauten gelten enge Regeln. Einen Überblick gibt die Seite Immobilien in Urdorf.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Urdorf. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir prüfen, wo Ihr Grundstück liegt und was die Bau- und Zonenordnung dazu sagt. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Luftbild und Katasterplan kostenlos und vertraulich. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf gilt erst mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Die Eigentümerschaft erhält einen geschützten Zugang und gibt jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Urdorf.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Urdorf
Was Sie in Urdorf wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar scheint, aber nicht beschlossen ist. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland, und für Bauten und Umnutzungen gelten enge Regeln (Art. 24 ff. RPG). Eine Hoffnung auf Einzonung ist deshalb keine Zusage und lässt sich nicht als sicherer Wert rechnen.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Wer verkauft, bevor eingezont wird, und wer behält, steht damit vor unterschiedlichen Fragen. Wir erklären beide Seiten, ohne eine Einzonung in Aussicht zu stellen.
Mögliche Anlässe für ein Gespräch sind eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Unter Geerbte Liegenschaft in Urdorf verkaufen finden Sie dazu mehr.
Im Kanton Zürich sind Einzonungen Sache von Richtplan, Gemeinde und Kanton. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Zur Abgabe bei einer Einzonung finden Sie Einzelheiten unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Sie wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Urdorf: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es heute in Urdorf?
Die Bauzonen in Urdorf umfassen 181 Hektaren (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'100 Grundstücke, von denen 150 ohne Gebäude sind; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Bauerwartungsland heisst das: Es liegt ausserhalb dieser Flächen und bleibt Nichtbauland, bis eine Einzonung rechtskräftig ist.
Wie entwickelt sich Urdorf in Zahlen?
In Urdorf leben 10'539 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Publiziert wurden rund 20 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Diese Zahlen sagen nichts über eine mögliche Einzonung eines einzelnen Grundstücks; darüber entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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