Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Uitikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Uitikon
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Uitikon bei Ersatzneubau und Verdichtung: Wir prüfen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, kaufen im Direktankauf oder vermitteln diskret an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
490Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
30 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
700 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
5'749Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Uitikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Uitikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Uitikon.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Uitikon aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1946 bis 1960.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die 2-geschossige Wohnzone, die 2-geschossige Wohnzone und die 2-geschossige Wohnzone.
Die Bevölkerung von Uitikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Uitikon gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Ohne Gebäude ist in Uitikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In den Bauzonen von Uitikon liegen rund 1'000 Grundstücke auf einer Fläche von 111 Hektaren. Davon tragen rund 490 in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 30 Prozent. Bewilligt oder im Bau sind rund 40 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben den Bestand, sie bewerten kein einzelnes Grundstück.
Uitikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196030 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte700 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Uitikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,56 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Uitikon im Profil
Was Uitikon ausmacht.
In Uitikon lebten im Jahr 2025 5'749 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +19,5 Prozent. Sie wohnen in rund 2'700 Wohnungen. Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, kann vor der Frage stehen, was mit dem Grundstück geschehen soll. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein, über Erhalt oder Neubau nachzudenken.
Für das Thema zählt der ältere Bestand. In Wohn- und Mischzonen stehen auf rund 490 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Hinzu kommen rund 200 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Uitikon gehört zum Bezirk Dietikon und umfasst die Ortschaften Uitikon Waldegg und Uetliberg. Von Zürich aus liegt die Gemeinde westlich, rund 6 Kilometer von der Stadt entfernt. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Am Stichtag 1. Juni 2026 betrug die Leerwohnungsziffer 0,56 Prozent. Dieser Wert gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Mehr zum Ort finden Sie auf der Seite Immobilien in Uitikon. Unsere amtlichen Gebäudedaten tragen den Stand 4. September 2026, die Gemeindestatistik den Stand 1. Juni 2026.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Uitikon im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Uitikon vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 54 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 7,8 und 11,4 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2bMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2cMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Uitikon.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Uitikon
Was Sie in Uitikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg sich eignet, hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Uitikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen vor. Die Ordnung legt je nach Zone Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, rechnen wir nach, bevor über einen Preis gesprochen wird. Mehr dazu finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Auch die Lage beeinflusst, was machbar ist. Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 72 Prozent in Hanglage und 12 Prozent in steiler Hanglage, eben sind 17 Prozent. Die mittlere Grösse beträgt 700 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 410, ein Viertel grösser als 1'110 Quadratmeter.
Mieter verdienen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Zur Einordnung: Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Als Alternative kommt Land gegen Wohnung in Uitikon infrage.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Zuständig für den Grundbucheintrag ist das Grundbuchamt Schlieren.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Uitikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Uitikon kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf rund 490 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage nach Erhalt oder Neubau stellen kann. Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, entscheidet die Bau- und Zonenordnung. Das rechnen wir im Gespräch für Ihre Parzelle nach.
Wie viel wird in Uitikon aktuell gebaut?
Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 belaufen sich auf rund 35. Bewilligt oder im Bau sind rund 40 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 140; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Diese Zahlen beschreiben den Ort, nicht ein einzelnes Grundstück.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Uitikon an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Gilt das auch für Uitikon Waldegg und Uetliberg?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Uitikon nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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