Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Uetikon am See · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Uetikon am See
Lohnt sich bei meinem Haus ein Ersatzneubau? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Uetikon am See Ersatzneubau und Verdichtung, kauft selbst, vermittelt an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
340Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
35 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
650 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
330Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
6'744Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Uetikon am See wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Uetikon am See liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,94 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Uetikon am See
Ersatzneubau und Verdichtung in Uetikon am See.
Auf den meisten Grundstücken in Uetikon am See steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Uetikon am See die Wohnzone /1.1, die Wohnzone /1.7 und die Wohnzone /2.3 die grössten Bauzonen.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Uetikon am See gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Uetikon am See etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Uetikon am See leben 6'744 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +8,3 Prozent. Im Bestand zählt die Gemeinde 3'000 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an und beträgt 1,94 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Ihre Entscheidung zählt jedoch Ihr eigenes Grundstück, und das rechnen wir einzeln.
Uetikon am See · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen250hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau330hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,94 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt MännedorfamtlichSitz in Männedorf
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Uetikon am See im Profil
Was Uetikon am See ausmacht.
Wer in Uetikon am See über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt beim Bauen: Die Bauzonen umfassen 129 Hektar und 1'200 Grundstücke (Stand Zonenangaben 12. Oktober 2026). Die Gemeinde im Bezirk Meilen kennt mehrere Wohnzonen, Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung und eine Quartiererhaltungszone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Für die Ausnützungsziffer macht sie ausdrücklich keine Vorgabe. Uetikon am See liegt südöstlich von Zürich, rund 16 Kilometer von der Stadt entfernt.
Zum Gebäudebestand: 340 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen tragen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Auf 250 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Bautätigkeit zeigt sich in 30 publizierten Baugesuchen in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026, dazu kommen 330 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Wer in Uetikon am See ein Haus besitzt, kann es also auf Ersatzneubau prüfen lassen. Die Bauzonen-Grundstücke liegen zu 47 Prozent in Hanglage und zu 18 Prozent in steiler Hanglage. Das gehört in jede Rechnung, weil es Zufahrt und Aushub berührt.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Uetikon am See im Schnitt.
In Uetikon am See regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,1 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W/1.1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/2.3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Uetikon am See.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Uetikon am See
Was Sie in Uetikon am See wissen sollten.
Bei einem Gebäude aus der Zeit vor 1980 stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen? Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt den Bestand stehen, nutzt aber nur, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Ein Ersatzneubau setzt neu an. Die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe bestimmen dann das mögliche Volumen. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Ein Ersatzneubau braucht Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Kündigungen müssen sorgfältig geplant werden (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, wer pensioniert wird oder wem das Haus zu gross geworden ist, kann den Verkauf an einen Entwickler mit Land gegen Wohnung vergleichen. Die Wohnung im Neubau wird dabei vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Die Parzellengrösse gehört zur Rechnung: Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 650 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 340, ein Viertel grösser als 1'110 Quadratmeter. Was Ihr Grundstück erlaubt, zeigt der Check der Bebaubarkeit.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr zum Rahmen lesen Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Dann rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert? Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Danach entscheiden Sie über den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Uetikon am See: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen sind in Uetikon am See bewilligt oder im Bau?
Die amtlichen Gebäudedaten nennen 330 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Diese Zahlen beschreiben die Bautätigkeit der Gemeinde, nicht Ihr Grundstück. Was dort möglich ist, rechnen wir im Gespräch mit Ihnen einzeln.
Wie viele Grundstücke kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen tragen 340 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Bestand, den man auf Aufstockung, Anbau oder Neubau prüfen kann. Ob Ihr Grundstück dazugehört und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, klären wir mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Uetikon am See an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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