W2
Wohnzone 2
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
Thalheim an der Thur · Kanton Zürich
Was darf ich in Thalheim an der Thur bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung gehört zu dem, was Yaacoubi Immobilien AG für Eigentümerinnen und Eigentümer in Thalheim an der Thur leistet. Wir lesen Zone und Masse im amtlichen Original, rechnen nach und besprechen das Ergebnis mit Ihnen im Gespräch. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
4Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
30 haBauzonen
360Bauzonen-Grundstücke
1'024Einwohner · 2025
- Baufeld vor dem Projekt
- Jede Zahl mit Beleg
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Thalheim an der Thur und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Thalheim an der Thur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Thalheim an der Thur gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · KBMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Thalheim an der Thur
Was darf ich bauen in Thalheim an der Thur.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Thalheim an der Thur liegt rund 27 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Dägerlen, Altikon und Dinhard.
Nach Einwohnern ist Thalheim an der Thur eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Thalheim an der Thur etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Für die Frage, was gebaut werden darf, sind in Thalheim an der Thur 4 Zonen mit amtlich festgelegten Massen massgebend. Sie gelten für rund 350 Grundstücke. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 900 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Die Angaben beschreiben die Gemeinde als Ganzes, nicht Ihr einzelnes Grundstück.
Thalheim an der Thur · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke360hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen30 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude65hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Thalheim an der Thur.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Thalheim an der Thur vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 22 % und 35 %.
In den Wohnzonen sind 1 bis 2 Vollgeschosse erlaubt.
In Thalheim an der Thur kommen Wohnzonen sowie Zentrums- oder Kernzonen vor. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Was die Ausnützungsziffer misst, erklärt die Seite Ausnützungsziffer berechnen: Formel, Beispiel.
In den Kernzonen sind Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt. Für Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer macht die Ordnung dort ausdrücklich keine Vorgabe. Das bedeutet nicht, dass alles erlaubt wäre: Andere Vorschriften und der Einzelfall bleiben massgebend. Die Liste darunter zeigt die Zonen mit ihren Massen.
Wohnzonen
W1
Wohnzone 1
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 22 %
- Vollgeschosse
- 1
Kern- und Zentrumszonen
KB
Kernzone B
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
- Grenzabstand
- 4 mArt. 4, Art. 6
KA
Kernzone A
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
- Grenzabstand
- 4 mArt. 6
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Thalheim an der Thur im Profil
Was Thalheim an der Thur ausmacht.
In Thalheim an der Thur lebten im Jahr 2025 laut amtlicher Statistik 1'024 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,9 Prozent. Der Wohnungsbestand in Thalheim an der Thur umfasst rund 480 Wohnungen, dazu kommen rund 25 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Wer erbt, wer vor der Pensionierung steht oder wer sich trennt, fragt sich womöglich, was auf dem eigenen Grundstück künftig möglich ist. Auch ein Haus, das zu gross geworden ist, kann diese Frage aufwerfen.
Thalheim an der Thur liegt im Bezirk Andelfingen, nordöstlich von Zürich aus, rund 27 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 30 Hektar mit rund 360 Grundstücken. Davon sind rund 65 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 38 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt der Bestand aus der Zeit vor 1960. Wer Immobilien in Thalheim an der Thur im Überblick sehen will, findet dort weitere Angaben zur Gemeinde. Für die Frage der Bebaubarkeit bleibt in Thalheim an der Thur die Bau- und Zonenordnung der Ausgangspunkt.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Thalheim an der Thur wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Thalheim an der Thur werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Thalheim an der Thur.
Thalheim an der Thur
Was Sie in Thalheim an der Thur wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Thalheim an der Thur bebaubar ist, hängt zuerst von seiner Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Vollgeschosse oder Höhen. Daraus ergibt sich, wie viel und wie gross gebaut werden darf. Die Zahl der Wohnungen auf einem Grundstück folgt aus diesen Massen, aus der Grundstücksgrösse und aus dem Entwurf, nicht aus einer festen Regel.
Weitere Umstände schränken das Bauen ein. Die Hanglage spielt mit: 48 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 49 Prozent liegen am Hang. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Bei 38 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt der Bestand aus der Zeit vor 1960. Wer erbt oder in den Ruhestand geht, prüft so, ob ein Umbau, ein Ersatzneubau oder ein Verkauf in Frage kommt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, von A als sehr gut bis D als gering. Mehr zum Thema finden Sie unter Ersatzneubau und Verdichtung in Thalheim an der Thur.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu steht unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch. Sie nennen uns die Adresse, wir kommen mit Fakten. Zuvor zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück kostenlos und vertraulich Luftbild und Katasterplan. Danach lesen wir Zone und Masse im amtlichen Original und rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Gerechnet, nicht geschätzt: Jede Zahl hat einen Beleg.
Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Eine Baubewilligung ersetzt sie nicht. Wie wir rechnen, steht auf der Seite Methode: so prüfen wir ein Grundstück. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird Ihre Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Alles läuft diskret, bis Sie etwas anderes wünschen.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Thalheim an der Thur: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Thalheim an der Thur liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind rund 350 Grundstücke in 4 Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt (Stand 13. Oktober 2026). Insgesamt liegen rund 360 Grundstücke in Bauzonen. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von seiner Zone ab. Wir lesen sie im amtlichen Original und besprechen sie mit Ihnen.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Thalheim an der Thur?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 530 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 900 Quadratmeter. Wie viel auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, folgt aus der Zone und ihren Massen, nicht allein aus der Fläche. Wir rechnen das mit Beleg nach.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in Thalheim an der ThurGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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