Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Thalheim an der Thur · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Thalheim an der Thur
Was ist meine Immobilie in Thalheim an der Thur wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Thalheim an der Thur als Bandbreite mit Rechenweg. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
360Bauzonen-Grundstücke
530 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,13 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
38 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1'024Einwohner · 2025
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Thalheim an der Thur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Thalheim an der Thur
Immobilie bewerten in Thalheim an der Thur.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Thalheim an der Thur nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Thalheim an der Thur aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit ab 2011.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Thalheim an der Thur liegt im oberen Bereich.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Thalheim an der Thur etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Thalheim an der Thur liegen rund 360 Grundstücke in den Bauzonen. Jedes hat eigene Masse, eine eigene Bauperiode und eine eigene Lage. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,13 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie gross der Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand ist. Die kantonale Netto-Miete liegt im Mittel bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Diese Werte sind Rahmen, keine Bewertung Ihrer Immobilie.
Thalheim an der Thur · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner1'024amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,13 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196038 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand480hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Thalheim an der Thur im Profil
Was Thalheim an der Thur ausmacht.
Wer in Thalheim an der Thur eine Immobilie bewerten will, beginnt beim Bauen: bei den Bauzonen, dem Zonenbild und dem Gebäudebestand. Die Bauzonen von Thalheim an der Thur umfassen 30 Hektar mit rund 360 Grundstücken. Rund 65 davon tragen kein Gebäude, wobei laufende Ersatzneubauten mitgezählt sind. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen und Kernzonen. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. In den Kernzonen sind Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich bestimmt. Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer bleiben dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Mehr zur Bebaubarkeit zeigt die Seite Was darf ich in Thalheim an der Thur bauen.
Beim Gebäudebestand von Thalheim an der Thur gilt: Bei 38 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Rund 25 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Im Bestand zählt die Gemeinde rund 480 Wohnungen. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. In Thalheim an der Thur wohnten 1'024 Personen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +7,9 Prozent. Die Gemeinde liegt nordöstlich der Stadt Zürich, rund 27 Kilometer entfernt. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D. Für eine Bewertung in Thalheim an der Thur fliessen diese Angaben neben Zone, Masse und Bauperiode in die Rechnung ein.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · GesprächWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Wert
Was den Wert in Thalheim an der Thur bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Thalheim an der Thur. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Thalheim an der Thur bestimmt, lässt sich an drei Grössen ablesen. Erstens zählt die Bauperiode: Die Seite zeigt, wie sich die Gebäude auf die Zeitspannen vor 1919 bis ab 2011 verteilen. Zweitens zählt die Grundstücksgrösse, die von kleinen bis zu grossen Parzellen reicht. Drittens zählt die Hanglage: 48 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 49 Prozent liegen am Hang. Die Verteilungen darunter ordnen Ihre Immobilie ein. Sie sind ein Rahmen und ersetzen die Rechnung für Ihr Grundstück nicht.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
28 %
1919 bis 1945
vereinzelt
1946 bis 1960
vereinzelt
1961 bis 1980
14 %
1981 bis 2000
14 %
2001 bis 2010
15 %
ab 2011
19 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
300 m²Mitte 530 m²900 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
48 %
Hanglage, 10 bis 25 %
49 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Thalheim an der Thur, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Zuvor können Sie mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihre Adresse eingeben und sehen das Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: Bestand, Zone, Masse und Lage, als Bandbreite mit Rechenweg. Sie entscheiden dann, ob Sie nichts unternehmen, uns den Direktankauf prüfen lassen oder ein Exklusivmandat ohne Inserat wählen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ist das Honorar erst bei Erfolg fällig. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu keinem Verkauf.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Thalheim an der Thur
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Thalheim an der Thur
Was Sie in Thalheim an der Thur wissen sollten.
Bei einer Bewertung in Thalheim an der Thur zählt zuerst die Zone und was sie erlaubt. Dazu kommen die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage im Ort. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 530 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 900 Quadratmeter.
Die Bewertung ist gerechnet, nicht geschätzt. Wir zeigen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und wie sich daraus eine Bandbreite ergibt. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, wenn Sie eines für eine Bank oder ein Gericht brauchen.
Anlass kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören deshalb zur Prüfung. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen. Passende Wege zeigt die Seite Haus verkaufen in Thalheim an der Thur.
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück möglich ist. Das beeinflusst die Bewertung unmittelbar. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer die Folgen eines Verkaufs kennen will, liest zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Thalheim an der Thur: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in den Bauzonen von Thalheim an der Thur?
Die Bauzonen umfassen 30 Hektar mit rund 360 Grundstücken. Rund 65 davon tragen kein Gebäude, wobei die Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt (Stand 4. September 2026). Für Eigentümer heisst das: Der Bestand ist gemischt, und jede Bewertung braucht Zone, Masse und Lage des eigenen Grundstücks.
Wie gross sind die Grundstücke in Thalheim an der Thur?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 530 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 900 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Faktor der Bewertung, neben Zone, Bauperiode und Hanglage. Wir rechnen sie für Ihr Grundstück als Bandbreite mit Rechenweg.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Thalheim an der Thur an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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