Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Thalheim an der Thur · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Thalheim an der Thur
Was ist meine Wohnung wert, und wer kauft sie diskret? Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt Eigentumswohnungen in Thalheim an der Thur ohne Inserat, auch wenn sie vermietet sind. Zuerst rechnen wir, was im Haus und in der Bau- und Zonenordnung gilt, danach folgt das persönliche Gespräch, kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
480Wohnungen im Bestand
1,13 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
1'024Einwohner · 2025
- Lage im Haus zählt
- Reglement und Fonds geprüft
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Erneuern oder so verkaufen
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Käufer
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Thalheim an der Thur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Thalheim an der Thur wert macht.
Zustand
Küche, Bad, Böden, Fenster: Was erneuert ist, zählt; was bald fällig wird, rechnen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Ein gut gefüllter Fonds beruhigt Käufer. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Dach, Fassade, Heizung, geplante Sanierungen und Beschlüsse der Versammlung: Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre.
Reglement und Nutzungsrechte
Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung stehen im Reglement und gehören ins Dossier.
Markt in Thalheim an der Thur
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,13 %.
Ausgangslage in Thalheim an der Thur
Wohnung verkaufen in Thalheim an der Thur.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Thalheim an der Thur eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Thalheim an der Thur im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Von Zürich aus gerechnet liegt Thalheim an der Thur rund 27 km nordöstlich, nahe bei Dägerlen, Altikon und Dinhard.
Auf den meisten Grundstücken in Thalheim an der Thur steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit ab 2011.
In Thalheim an der Thur gibt es rund 25 Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen. Der Wohnungsbestand beträgt rund 480 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer von 1,13 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum 2020 bis 2025 um +7,9 Prozent.
Thalheim an der Thur · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner1'024amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,13 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand480hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Kernsaniert erzielt eine Wohnung oft einen anderen Preis. Ob sich das vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Thalheim an der Thur im Profil
Was Thalheim an der Thur ausmacht.
Beim Bauen beginnt, was eine Wohnung in Thalheim an der Thur ausmacht. Die Bauzonen umfassen 30 Hektar mit rund 360 Grundstücken. Davon tragen rund 65 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Thalheim an der Thur besteht aus Wohnzonen und Kernzonen. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. In den Kernzonen sind es Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe, während Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer dort ausdrücklich keine Vorgabe sind.
Der Gebäudebestand liefert den Rahmen für Eigentumswohnungen. Auf rund 25 Grundstücken in Thalheim an der Thur stehen Häuser mit drei und mehr Wohnungen, insgesamt zählt die Gemeinde rund 480 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bei 38 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960; für Käufer ist deshalb der Erneuerungsstand eines Hauses ein Thema. In Thalheim an der Thur leben 1'024 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Gemeinde liegt im Bezirk Andelfingen, nordöstlich von Zürich. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Sie beschreibt den Ort als Ganzes und sagt nichts über eine einzelne Wohnung. Wer in Thalheim an der Thur verkaufen will, beginnt deshalb mit dem Haus und seiner Gemeinschaft.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Vorkaufsrecht nur, wenn vereinbart
Die anderen Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht. Ein solches kann aber im Begründungsakt vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein.
Art. 712c Abs. 1 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Mit vollständigen Unterlagen geht der Verkauf schneller, und Nachverhandlungen bleiben aus. Wir stellen das Dossier zusammen und holen, was fehlt.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Ende steht der Notartermin.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Versammlungsprotokolle der letzten Jahre
- Erneuerungsfonds mit Stand und geplanten Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung der Mietvertrag
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · BesprechungBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Thalheim an der Thur
Was Sie in Thalheim an der Thur wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählen mehrere Dinge zusammen: die Lage im Haus, der Zustand der Wohnung und des Gebäudes, der Erneuerungsfonds der Gemeinschaft und das Zusammenleben der Eigentümer. Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen; begründet werden kann es schon vor dem Bau, auf Grundlage des Aufteilungsplans (Art. 712a ff. ZGB). Für Thalheim an der Thur ist das Grundbuchamt Andelfingen in Andelfingen zuständig.
Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Verkauf möglich. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Auch bei einer Maisonette oder Attikawohnung rechnen wir zuerst, was im Haus und in der Bau- und Zonenordnung gilt. Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer dazu mehr wissen will, findet es bei Geerbte Liegenschaft verkaufen.
Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Wer die selbst bewohnte Wohnung verkauft und wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer unter Bedingungen aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Thalheim an der Thur: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen gibt es in Thalheim an der Thur?
Die amtlichen Gebäudedaten zählen rund 480 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Auf rund 25 Grundstücken stehen Häuser mit drei und mehr Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug 1,13 Prozent am Stichtag 1. Juni 2026. Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer stand, und sagt nichts über eine einzelne Wohnung.
Wie gross ist die Bauzone in Thalheim an der Thur?
Die Bauzonen umfassen 30 Hektar mit rund 360 Grundstücken (Stand 13. Oktober 2026). Rund 65 davon sind ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern, gemessen als Median. Für Wohnungseigentümer zeigt das den Rahmen, in dem ihr Haus steht.
Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?
In der Regel nicht. Sie dürfen Ihre Wohnung frei verkaufen. Ein Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer oder ein Einspracherecht gegen den Verkauf gibt es nur, wenn es im Begründungsakt oder später vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt wurde (Art. 712c ZGB). Wir prüfen das im Grundbuchauszug, bevor wir Käufer ansprechen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Lohnt sich eine neue Küche vor dem Verkauf?
Manchmal. Eine veraltete Küche oder ein altes Bad drücken den Preis, aber viele Käufer möchten selbst wählen. Wir rechnen, was eine Erneuerung kostet und was sie am Preis bringt, und sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand lohnt oder ob Sie besser im heutigen Zustand verkaufen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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