Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Steinmaur · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Steinmaur
Steinmaur liegt im Bezirk Dielsdorf, und Yaacoubi Immobilien AG prüft hier für Eigentümerschaften Ersatzneubau und Verdichtung. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und begleiten den Verkauf an Entwickler oder den Weg über Land gegen Wohnung, auf Wunsch ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
180Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
28 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
730 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
3'758Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Steinmaur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Steinmaur liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,69 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Steinmaur
Ersatzneubau und Verdichtung in Steinmaur.
Auf den meisten Grundstücken in Steinmaur steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Steinmaur die Kernzone, die Wohnzone 1 Geschoss und die Wohnzone 2 Geschosse die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Steinmaur ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Steinmaur misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Steinmaur etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Steinmaur leben 3'758 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,9 Prozent. Der Bestand umfasst etwa 1'700 Wohnungen, davon stehen auf rund 140 Grundstücken Mehrfamilienhäuser. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,69 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Steinmaur · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte730 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen140hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,69 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DielsdorfamtlichSitz in Dielsdorf
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Steinmaur im Profil
Was Steinmaur ausmacht.
Steinmaur liegt im Bezirk Dielsdorf, nordwestlich von Zürich aus und rund 15 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Steinmaur und Sünikon. Für einen Ersatzneubau in Steinmaur ist der Gebäudebestand der Ausgangspunkt: Rund 28 Prozent der Grundstücke tragen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). In Wohn- und Mischzonen stehen auf etwa 180 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980.
Die Bauzonen von Steinmaur umfassen 76 Hektar mit etwa 740 Grundstücken. Die mittlere Grösse liegt bei 730 Quadratmetern; ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 440, ein Viertel grösser als 1'020 Quadratmeter. Das ist für die Frage nach Abbruch und Neubau von Bedeutung, denn die Grösse einer Parzelle bestimmt, was darauf Platz findet. Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 54 Prozent, jener in Hanglage 45 Prozent. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es etwa 35 (Stand 4. September 2026). Wer die Lage der eigenen Parzelle sehen will, nutzt die Grundstückprüfung.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Steinmaur im Schnitt.
In Steinmaur regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 60 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · G2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Steinmaur.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Steinmaur
Was Sie in Steinmaur wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone von Steinmaur gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen legt sie die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Wie viel Reserve auf einem Grundstück liegt, zeigt die Berechnung der Nutzungsreserve.
Auch Hanglage, Parzellengrösse und Erschliessung wirken auf das Ergebnis. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung bezeichnet. Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein zu gross gewordenes Haus besitzt, kann prüfen, ob ein Verkauf an einen Entwickler oder Land gegen Wohnung sinnvoll ist.
Bei vermieteten Objekten gehen die Mietverhältnisse auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was gebaut werden darf. Einen Überblick gibt die Seite Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH).
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann entscheiden Sie über den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Das Grundbuchamt Dielsdorf führt den Eintrag.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Steinmaur: Ihre Fragen.
Wie gross ist das Potenzial für Ersatzneubauten in Steinmaur?
In Wohn- und Mischzonen von Steinmaur stehen auf etwa 180 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das Potenzial hängt aber vom einzelnen Grundstück ab: von der Grösse, der Zone und den amtlichen Vorgaben. Der mittlere Wert liegt bei 730 Quadratmetern. Wir rechnen es im Gespräch für Ihre Parzelle.
Wie viele Grundstücke in Steinmaur sind unbebaut?
In den Bauzonen von Steinmaur sind etwa 130 von rund 740 Grundstücken ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie zeigt also nicht nur freies Bauland. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es etwa 35 (Stand 4. September 2026). Für Ihr Grundstück prüfen wir den Einzelfall.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kaufen Sie Grundstücke in Steinmaur auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Gilt das auch für Steinmaur und Sünikon?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Steinmaur nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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