Schwerzenbach · Kanton Zürich
Der Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland braucht Klarheit über die Regeln ausserhalb der Bauzone. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt Höfe in Schwerzenbach, diskret und ohne Inserat. Zuerst wird gerechnet und geprüft, was erlaubt ist, erst danach fällt ein Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Bauernhof verkaufen
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Schwerzenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Zwei Welten
Liegt ein Bauernhaus in einer Kern- oder Wohnzone, im Dorfkern oder am Dorfrand, wird es wie jede andere Liegenschaft verkauft. Es zählen Zone, Ortsbildschutz und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Hier ist nur zonenkonform, was der Landwirtschaft dient. Für andere Nutzungen braucht es eine Ausnahmebewilligung, und landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Ausgangslage in Schwerzenbach
Rund 9 km östlich von Zürich gelegen, hat Schwerzenbach Greifensee, Fällanden und Volketswil in der Nähe.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Schwerzenbach nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In der Landwirtschaftszone von Schwerzenbach liegen 130 Grundstücke auf zusammen 130 Hektar. Auf 25 davon steht ein Gebäude. Die Zahlen sind gerundet und beruhen auf amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) und den Zonenangaben (Stand 14. Oktober 2026). Zum Vergleich: Die Bauzonen umfassen 88 Hektar mit 640 Grundstücken. Für den Verkauf eines Hofs gilt deshalb ein anderer Massstab als für ein Grundstück im Siedlungsgebiet.
Schwerzenbach im Profil
In Schwerzenbach leben 5'256 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1,2 Prozent. Der Wohnungsbestand in Schwerzenbach umfasst rund 2'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag bei 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Tag leer stand. Rund 120 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Hinter jedem Hof stehen eigene Lebenslagen: Wer erbt, muss entscheiden, was mit dem Hof geschieht. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage der Nachfolge. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Besitz neu zu ordnen.
Schwerzenbach liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich, rund 9 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse B. Die Landwirtschaftszone in Schwerzenbach umfasst 130 Hektar und 130 Grundstücke, davon tragen 25 ein Gebäude. Das sind Höfe, Wohnhäuser und Scheunen, die nach anderen Regeln beurteilt werden als Bauland. Die Bauzonen der Gemeinde bestehen aus 640 Grundstücken auf 88 Hektar. Auf 18 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wohnzonen, eine Kernzone und eine Industriezone bilden dort das Zonenbild. Einen Überblick über den Ort bietet die Gemeindeseite zu Schwerzenbach. Wer einen Hof verkaufen will, sieht so, wie sich Landwirtschaftszone und Siedlungsgebiet zueinander verhalten.
Bäuerliches Bodenrecht
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht eine Bewilligung der kantonalen Behörde.
Art. 61 BGBB
In der Regel erhält die Bewilligung nur, wer das Land selbst bewirtschaftet.
Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB
Der Preis darf die Preise für vergleichbares Land in der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre nicht um mehr als 5 Prozent übersteigen; die Kantone können diese Grenze auf höchstens 15 Prozent erhöhen.
Art. 63 Abs. 1 lit. b und 66 BGBB
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Schwerzenbach.
Diskrete Vermittlung
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
Der Ablauf
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
Exklusivmandat
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Schwerzenbach
Bei einem Hof oder Landwirtschaftsland in Schwerzenbach steht zuerst die Frage, was rechtlich möglich ist. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob eine Scheune umgenutzt oder ein Bauernhaus anders genutzt werden kann, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen. Es hängt vom einzelnen Gebäude und von der Bewilligung ab.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Es bestimmt mit, an wen verkauft werden kann und unter welchen Voraussetzungen. Diese Regeln prägen den Kreis möglicher Käufer und damit den Verkauf. Wir benennen sie offen, bevor ein Preis fällt.
Anlässe für einen Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung oder die Aufgabe des Betriebs sein. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist: gerechnet, nicht geschätzt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Je nach Lage ist auch die Seite zur geerbten Liegenschaft hilfreich.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig für Schwerzenbach ist das Grundbuchamt Dübendorf. Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb zusätzlich das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Massgebend sind ausserdem das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Eine Übersicht zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Zur Besteuerung eines Gewinns lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Zuvor können Sie über die Grundstückprüfung Ihre Adresse eingeben und sehen das Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Danach gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mehr dazu finden Sie unter Exklusivmandat ohne Inserat.
Häufige Fragen
Die Landwirtschaftszone umfasst 130 Hektar und 130 Grundstücke (gerundet, Stand 14. Oktober 2026). Auf 25 davon steht ein Gebäude. Für diese gelten ausserhalb der Bauzone enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG), für landwirtschaftliche Grundstücke zudem das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB).
Bauzonen umfassen 88 Hektar mit 640 Grundstücken, davon sind 80 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Landwirtschaftszone umfasst 130 Hektar. Dort gelten andere Regeln als im Siedlungsgebiet. Darum klären wir vor jedem Preis, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist.
Der Käufer tritt in der Regel in einen bestehenden Pachtvertrag ein (Art. 14 LPG), und der Pächter kann ein Vorkaufsrecht haben (Art. 47 BGBB). Wir klären Pachtverträge, Vorkaufsrechte von Verwandten und Pächtern und die Fristen, bevor wir Käufer ansprechen, damit der Verkauf sauber und fristgerecht abläuft.
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Manchmal. Das Abtrennen von Teilen eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist grundsätzlich verboten und nur mit einer Bewilligung ausnahmsweise möglich (Art. 58 und 60 BGBB). Ob und wie das Wohnhaus mit Umschwung abgetrennt werden darf, hängt vom Einzelfall ab. Wir klären es mit der zuständigen Behörde, bevor ein Käufer davon erfährt.
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.
