W1L
Wohnzone 1L
rund 160 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,1 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Schwerzenbach · Kanton Zürich
Was darf ich in Schwerzenbach bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung gehört zu unserer Arbeit. Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümer in Schwerzenbach, welche Zone gilt und welche Masse amtlich festgelegt sind. Über eine Bewilligung entscheidet allein die Behörde, massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
7Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
88 haBauzonen
640Bauzonen-Grundstücke
5'256Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Schwerzenbach und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Schwerzenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Schwerzenbach.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Schwerzenbach vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,1 und 3,1 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 7,5 und 13,5 m.
In Schwerzenbach kommen Wohnzonen, eine Kernzone und eine Industriezone vor. Die Wohnzonen legen amtlich Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Bei der Ausnützungsziffer machen sie ausdrücklich keine Vorgabe.
Für die Kernzone sind Vollgeschosse und Höhen amtlich festgelegt, und es bleibt nichts ausdrücklich offen. Als Arbeitszone regelt die Industriezone Baumassenziffer und Höhen, auch sie ohne Vorgabe bei der Ausnützungsziffer. Eine Liste direkt unter diesem Text zeigt die Masse je Zone, Stand 14. Oktober 2026.
Wohnzonen
W1D
Wohnzone 1D
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W2
Wohnzone 2
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,8 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W3
Wohnzone 3
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
W4
Wohnzone 4
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3,1 m³/m²
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone A
rund 55 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Industrie- und Gewerbezonen
I2
Industriezone 2
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 8 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 20 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Schwerzenbach
Was darf ich bauen in Schwerzenbach.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Von Zürich aus gerechnet liegt Schwerzenbach rund 9 km östlich, nahe bei Greifensee, Fällanden und Volketswil.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Schwerzenbach eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Uster mit seinen 10 Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Schwerzenbach etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Die Gemeinde kennt 7 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen rund 560 Grundstücke. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 600 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'320 Quadratmeter. Hanglage betrifft 12 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, eben sind 88 Prozent. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026.
Schwerzenbach · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke640hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen88 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude80hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Schwerzenbach wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Schwerzenbach im Profil
Was Schwerzenbach ausmacht.
In Schwerzenbach leben 5'256 Menschen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +1,2 Prozent. Der Bestand der Gemeinde umfasst rund 2'500 Wohnungen. Auf rund 120 Grundstücken in Schwerzenbach steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Stichtag leer stand und zur Miete oder zum Kauf angeboten wurde. Steht eine Erbschaft, die Pensionierung oder eine Trennung an, braucht jede Entscheidung über das eigene Grundstück eine klare Grundlage. Das gilt ebenso, wenn eine Hypothek ausläuft oder neu geordnet wird. Für die Frage, was sich bauen lässt, ist diese Grundlage die Bau- und Zonenordnung von Schwerzenbach.
Die Gemeinde im Bezirk Uster liegt östlich von Zürich, rund 9 Kilometer entfernt. Die Bauzonen von Schwerzenbach umfassen 88 Hektar mit rund 640 Grundstücken. Auf rund 80 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 18 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das Baujahr sagt nichts darüber, was die Zone heute erlaubt, es beschreibt nur den Bestand. Die ÖV-Güteklasse in Schwerzenbach ist überwiegend B, die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Sie misst, wie gut ein Ort mit öffentlichem Verkehr erreichbar ist. Wer Immobilien in Schwerzenbach im Überblick sehen will, findet dort weitere Themen der Gemeinde.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Schwerzenbach gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1LMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Schwerzenbach zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Schwerzenbach steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 1L.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1L1,1 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain935 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Schwerzenbach
Was Sie in Schwerzenbach wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung von Schwerzenbach legt je Zone fest, wie dicht, wie hoch und mit welchen Abständen gebaut werden darf. Ob ein Grundstück bebaubar ist, zeigt sich erst im Zusammenspiel von Zone, Grundstücksgrösse, Lage und Bestand. Die Grösse Ihres Grundstücks im Vergleich zum Median von 600 Quadratmetern ist ein erster Anhaltspunkt, mehr nicht.
Zusätzlich gelten Vorgaben, die nicht in der Zonenliste stehen. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das zuständige Grundbuchamt ist Dübendorf.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Wir stellen keine Bewilligung in Aussicht, sondern zeigen, was die Ordnung festlegt.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die allgemeinen Grundlagen finden Sie im Kantonsthema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Wer verkaufen will, findet auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften den Rahmen. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 103 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026); er hat mit Bauvorgaben nichts zu tun.
Am Anfang steht Ihre Adresse. In der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit erscheint Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail.
Bevor wir über einen Preis sprechen, rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, wie in der Methode der Prüfung beschrieben. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat als stille Vermittlung ohne Inserat. Bei beiden führt ein Ansprechpartner Sie bis zur Beurkundung.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Schwerzenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Schwerzenbach liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Rund 560 Grundstücke liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Das sind 7 Zonen der Gemeinde, Stand 14. Oktober 2026. Insgesamt zählt die Gemeinde rund 640 Grundstücke in Bauzonen. Welche Masse für Ihre Parzelle gelten, hängt von der Zone ab; wir prüfen es im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Schwerzenbach?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 600 Quadratmetern (Median). Ein Viertel ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'320 Quadratmeter. Die Grösse allein sagt nicht, was gebaut werden darf. Dazu braucht es Zone, Lage und Bestand, die wir für Ihr Grundstück gemeinsam mit Ihnen durchrechnen.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Kaufen Sie Grundstücke in Schwerzenbach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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