Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Rickenbach · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Rickenbach
Rickenbach liegt im Bezirk Winterthur, und wer hier Bauerwartungsland verkaufen möchte, braucht zuerst Klarheit über die Planungslage. Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Rickenbach den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Bis zu einem rechtskräftigen Entscheid bleibt ein solches Grundstück Nichtbauland. Wir prüfen die Unterlagen, rechnen nach und besprechen die Möglichkeiten im persönlichen Gespräch.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
64 haBauzonen
2'895Einwohner · 2025
112 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Einzonung erklärt
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rickenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Rickenbach
Bauerwartungsland in Rickenbach.
Von Zürich aus gerechnet liegt Rickenbach rund 27 km nordöstlich, nahe bei Wiesendangen, Dinhard und Altikon.
Die Bevölkerung von Rickenbach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Rickenbach umfasst zwei Ortschaften: Rickenbach Sulz und Rickenbach ZH.
Ohne Gebäude ist in Rickenbach ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Rickenbach eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
Für die Einordnung von Bauerwartungsland in Rickenbach lohnt sich ein Blick auf die bestehende Bauzone. Sie umfasst 64 Hektar mit rund 940 Grundstücken. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke liegt bei 430 Quadratmetern (Median). Ein Viertel ist kleiner als 230 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 720 Quadratmeter. Die Zahlen beschreiben die heutige Bauzone und sagen nichts darüber, ob weitere Flächen eingezont werden.
Rickenbach · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner2'895amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen64 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 27. September 2026
Bauzonen-Grundstücke940hergeleitetgerundet, Stand 27. September 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude110hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,95 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Rickenbach im Profil
Was Rickenbach ausmacht.
Rickenbach liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 27 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Rickenbach Sulz und Rickenbach ZH. Wer in Rickenbach ein Grundstück ausserhalb der Bauzone besitzt und über eine mögliche Einzonung nachdenkt, schaut zuerst auf das, was bereits Bauzone ist. Daran lässt sich ablesen, wie die Gemeinde heute gegliedert ist.
Die Bauzonen umfassen 64 Hektar, verteilt auf rund 940 Grundstücke. Davon sind rund 110 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Es sind Grundstücke in Bauzonen, kein Bauerwartungsland. In der Gemeinde leben 2'895 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent. Im Bestand gibt es rund 1'200 Wohnungen, davon liegen auf rund 75 Grundstücken Mehrfamilienhäuser. Die Zonenangaben stammen von der Gemeinde, Stand 27. September 2026. Sie kennt Wohnzonen, eine Wohnzone mit Gewerbeerleichterung sowie Kernzonen. Für diese Zonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Masse wie Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest, soweit sie nicht ausdrücklich offenbleiben. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Rickenbach.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Rickenbach und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht mit einer Zahl aus dem Nichts. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach prüfen wir die Planungslage und Ihre Unterlagen.
Zwei Wege stehen offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Rickenbach.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Rickenbach
Was Sie in Rickenbach wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine spätere Einzonung denkbar scheint, aber nicht beschlossen ist. Bis zu einem rechtskräftigen Entscheid bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton, nicht die Eigentümerschaft und nicht wir.
Für den Verkauf heisst das: Der Wert hängt an einer Erwartung, die sich weder zusichern noch beziffern lässt. Deshalb rechnen wir zuerst. Wir klären, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt und welche Unterlagen die Planung belegen. Jede Zahl erhält einen Beleg im amtlichen Original. Wer erbt, in Pension geht oder eine Hypothek neu ordnet, braucht zudem Klarheit darüber, ob ein Verkauf vor oder nach einem möglichen Planungsschritt sinnvoll ist.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Details erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich gelten für Planung und Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was für Einzonungen und die Mehrwertabgabe gilt, finden Sie im Kantonsthema Mehrwertabgabe bei einer Einzonung. Die Abgabe auf einer Einzonung wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Einen Überblick bietet die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Rickenbach: Ihre Fragen.
Wie gross ist die Bauzone in Rickenbach heute?
Die Bauzonen in Rickenbach umfassen 64 Hektar mit rund 940 Grundstücken (Stand 27. September 2026). Davon sind rund 110 ohne Gebäude, wobei die Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Bauerwartungsland gehört nicht dazu: Es liegt ausserhalb der Bauzone und bleibt Nichtbauland, bis ein Einzonungsentscheid rechtskräftig ist.
Wie gross sind die Grundstücke in der Bauzone von Rickenbach?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 430 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 230 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 720 Quadratmeter. Das beschreibt die heutige Bauzone. Für Bauerwartungsland lässt sich daraus nichts ableiten, es braucht eine Prüfung der Planungslage im Gespräch.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 27. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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