Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Richterswil · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Richterswil
Soll mein Haus bleiben, wachsen oder weichen? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Richterswil, was die Bau- und Zonenordnung für einen Ersatzneubau oder die Verdichtung erlaubt, und kauft selbst, vermittelt an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Die erste Einschätzung ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
770Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
30 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
510 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
100Wohnungen bewilligt oder im Bau
75Baugesuche in 12 Monaten
14'545Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Richterswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Richterswil
Ersatzneubau und Verdichtung in Richterswil.
Auf den meisten Grundstücken in Richterswil steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Richterswil die Zweigeschossige Wohnzone, die Dreigeschossige Wohnzone und die Dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Richterswil misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Richterswil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Richterswil stehen 770 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Die Einwohnerzahl beträgt 14'545 (Stand 2025), und die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,4 Prozent. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand; sie beträgt 0,84 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Als Wohnungen bewilligt oder im Bau sind 100 verzeichnet (Stand 4. September 2026).
Richterswil · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196030 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte510 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand6'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate75hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,84 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WädenswilamtlichSitz in Wädenswil
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Richterswil liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,84 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Richterswil im Profil
Was Richterswil ausmacht.
Wer in Richterswil über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen umfassen 234 Hektaren und 2'500 Grundstücke (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Davon tragen 320 Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zonen sind Wohnzonen mit zwei oder mehr Vollgeschossen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen sowie Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen legt die Gemeinde Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest.
Zum Gebäudebestand: In Richterswil und Samstagern stehen 6'800 Wohnungen (Stand Gebäudedaten 4. September 2026), und 500 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Bei 30 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Wohn- und Mischzonen sind es 770 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Die publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate belaufen sich auf 75 (Stand 30. Oktober 2026). Richterswil liegt im Bezirk Horgen, südöstlich von Zürich, in 23 Kilometern Distanz zur Stadt. Wer hier ein Abbruchobjekt verkaufen oder selbst ersetzen will, findet bei Immobilien in Richterswil weitere Hintergründe.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Richterswil im Schnitt.
In Richterswil regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 7,5 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/50Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I/5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Richterswil.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Richterswil
Was Sie in Richterswil wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt den Bestand weitgehend stehen. Ein Abbruch schafft Raum für einen Neubau. Welcher Weg trägt, entscheidet die Bau- und Zonenordnung: Was sie zusätzlich erlaubt, bestimmt, was ein Grundstück für einen Entwickler oder für Sie selbst bedeuten kann. Die Parzellengrösse gehört dazu. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 510 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 240, ein Viertel grösser als 930 Quadratmeter.
Auch die Hanglage zählt: 57 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 11 Prozent steil, 32 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Das sind Eckdaten, die in die Rechnung einfliessen, ohne sie zu entscheiden.
Mieter verlangen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine genaue Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein zu grosses Haus besitzt, kann diese Fragen früh klären. Mehr zu Aufstockungen finden Sie bei Aufstockung und Reserve prüfen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Zuständig ist das Grundbuchamt Wädenswil. Mehr dazu finden Sie unter Was im Kanton Zürich gebaut werden darf.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Grundstückkauf gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Richterswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Richterswil kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen tragen 770 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das ist der Ausgangsbestand, keine Aussage über einzelne Parzellen. Ob sich ein Ersatzneubau eignet, hängt von Zone, Parzellengrösse und Mietverhältnissen ab. Wir rechnen das für Ihr Grundstück im Gespräch, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Wie viel wird in Richterswil derzeit gebaut?
Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis zum Stand 30. Oktober 2026 belaufen sich auf 75. Dazu sind 100 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen nennen den Umfang, ohne einzelne Vorhaben zu bewerten. Für Ihr Grundstück zählt die Bau- und Zonenordnung, die wir mit Ihnen durchgehen.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Richterswil an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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