Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Regensdorf · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Regensdorf
Regensdorf: Yaacoubi Immobilien AG prüft in Regensdorf, ob sich bei Ihrem Grundstück ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung lohnt, und begleitet den Verkauf an einen Entwickler oder den Weg Land gegen Wohnung. Wir rechnen zuerst, was erlaubt ist, und nennen erst dann einen Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
580Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
23 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
690 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
45Baugesuche in 12 Monaten
20'701Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Regensdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Regensdorf liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,91 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Regensdorf
Ersatzneubau und Verdichtung in Regensdorf.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Regensdorf aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Regensdorf liegen in der Wohnzone 1.5, der Wohnzone 2.2 und der Wohnzone 2.5.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Regensdorf ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Regensdorf misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Regensdorf etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Regensdorf stehen 580 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 450 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Gemeinde zählt 9'900 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie betrug 0,91 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Mieter ist sie ein Hinweis, wie gross das Angebot bei einem Wohnungswechsel ist.
Regensdorf · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196023 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte690 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen450hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand9'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate45hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,91 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Höngg-ZürichamtlichSitz in Zürich
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Regensdorf im Profil
Was Regensdorf ausmacht.
Regensdorf liegt im Bezirk Dielsdorf, nordwestlich von Zürich und rund 9 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Regensdorf, Adlikon b. Regensdorf und Watt. Für einen Ersatzneubau in Regensdorf ist der Bestand der Ausgangspunkt: In den Wohn- und Mischzonen stehen 580 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 23 Prozent.
Die Bauzonen umfassen 380 Hektar mit 2'100 Grundstücken. Die mittlere Grösse beträgt 690 Quadratmeter; ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 340, ein Viertel grösser als 1'400 Quadratmeter. Das beeinflusst, ob sich ein Grundstück allein neu bebauen lässt oder ob ein Zusammenschluss sinnvoll wird. Die Einwohnerzahl lag 2025 bei 20'701, und die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +11,5 Prozent. Wohnungen bewilligt oder im Bau: 220 (Stand 4. September 2026). Wie sich der Ort bebauen lässt, zeigt auch die Übersicht zu Immobilien in Regensdorf.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Regensdorf im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Regensdorf vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W1.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Regensdorf.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Regensdorf
Was Sie in Regensdorf wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone von Regensdorf gibt es zwei Richtungen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen legt sie unter anderem Baumassenziffer und Gebäudehöhe fest; Ausnützungsziffer und Vollgeschosse sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, rechnen wir, bevor ein Preis zur Sprache kommt. Dazu hilft die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Beides gehört in die Rechnung, bevor entschieden wird.
Anlässe können eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein. Dann stellt sich die Frage, ob das Haus selbst weiterentwickelt oder an einen Entwickler verkauft wird. Als dritte Möglichkeit gibt es Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Höngg-Zürich. Was gebaut werden darf, erklärt das Kantonsthema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Regensdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Regensdorf kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Als Ausgangslage zählen in den Wohn- und Mischzonen 580 Grundstücke mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich ein Ersatzneubau auf einem davon eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung, der Grösse des Grundstücks und den Mietverhältnissen ab. Das rechnen wir im Einzelfall, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Wie viel wird in Regensdorf zurzeit gebaut?
Wohnungen bewilligt oder im Bau: 220 (Stand 4. September 2026). Dazu wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 45 Baugesuche publiziert. Beide Werte zeigen, wie viel Bauvorhaben bekannt sind; über ein einzelnes Grundstück sagen sie nichts aus. Dafür prüfen wir Ihr Grundstück separat.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kaufen Sie Grundstücke in Regensdorf auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RegensdorfGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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