Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Regensdorf · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Regensdorf
Regensdorf liegt im Bezirk Dielsdorf. Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Regensdorf beim Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was das Grundstück heute ist, was Richtplan und Bau- und Zonenordnung festlegen, und zeigen Ihnen zwei Wege: Direktankauf oder diskrete Vermittlung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
380 haBauzonen
20'701Einwohner · 2025
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
117 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Einzonung erklärt
- Diskret, ohne Inserat
- Kein Versprechen ohne Planung
- Gerechnet, nicht geschätzt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Regensdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Regensdorf
Bauerwartungsland in Regensdorf.
Von Zürich aus gerechnet liegt Regensdorf rund 9 km nordwestlich, nahe bei Dällikon, Buchs und Niederhasli.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Zur Gemeinde gehören drei Ortschaften: Regensdorf, Adlikon b. Regensdorf und Watt.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Regensdorf etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Regensdorf die grösste Gemeinde des Bezirks Dielsdorf mit seinen 22 Gemeinden.
Die Zonenangaben in Regensdorf stammen vom Stand 14. Oktober 2026. Innerhalb der Bauzonen liegen 2'100 Grundstücke auf 380 Hektar. Davon sind 280 ohne Gebäude, ein Wert, der laufende Ersatzneubauten mitzählt. Bauerwartungsland gehört nicht zu dieser Menge, solange es nicht eingezont ist. Die Zahlen zeigen, wie die Bauzonen heute aufgebaut sind, und geben den Massstab, an dem sich eine mögliche Erweiterung messen lässt.
Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Regensdorf · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner20'701amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen380 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude280hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,91 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Regensdorf im Profil
Was Regensdorf ausmacht.
Regensdorf liegt im Bezirk Dielsdorf, nordwestlich von Zürich aus und rund 9 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Regensdorf, Adlikon b. Regensdorf und Watt. Für Bauerwartungsland ist diese Lage nur der Rahmen: Ob ein Grundstück in Regensdorf je eingezont wird, hängt von der Planung ab, nicht von der Entfernung allein. Wer in Regensdorf Land besitzt, das noch nicht in der Bauzone liegt, sollte zuerst klären, was es heute rechtlich ist.
Regensdorf zählte im Jahr 2025 20'701 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +11,5 Prozent. Die Bauzonen umfassen 380 Hektar mit 2'100 Grundstücken. Bei 280 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen 220 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Zonenarten in Regensdorf sind unter anderem Wohnzonen, Zentrumszonen, die Kernzone und Arbeitszonen. Land ausserhalb dieser Zonen ist Nichtbauland. Genau dort beginnt die Frage nach einer Bauerwartung, und genau dort rechnen wir zuerst, bevor wir über einen Weg sprechen.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Regensdorf und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben und sehen es sofort im Luftbild und im Katasterplan. Danach rechnen wir: Zonenzuordnung, Richtplan, Erschliessung, jede Zahl mit Beleg.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Über Stand, Unterlagen und jedes Angebot informiert Sie Ihr geschützter Zugang.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Regensdorf.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Regensdorf
Was Sie in Regensdorf wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin ist es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann Land in Regensdorf eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Eine Zusage dazu kann niemand geben, und wir geben sie auch nicht.
Was ein solches Grundstück wert ist, hängt deshalb von mehreren Fragen ab: Wo liegt es im Richtplan, wie ist es erschlossen, welche Zonenart grenzt an? Die ÖV-Güteklasse ist in Regensdorf überwiegend C. Das ist eine Angabe zur Erschliessung, kein Urteil über das Grundstück. Wir rechnen diese Punkte einzeln und belegen sie im amtlichen Original.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wird eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf.
Im Kanton Zürich regelt das kantonale Recht, wie eine Einzonung abgeschöpft wird. Den Mehrwertausgleich erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Die kommunale Abgabe auf einer Auf- oder Umzonung wird erst mit der Baufreigabe fällig und geht bei einem Verkauf auf den Käufer über (§§ 6 und 20 MAG). Massgebend sind ausserdem die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und die Planung des Kantons. Einen Überblick bietet die Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Regensdorf: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Bauzonen in Regensdorf und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen umfassen 380 Hektar mit 2'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Bei 280 Grundstücken steht kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bauerwartungsland ist darin nicht enthalten, denn es liegt ausserhalb der Bauzone, bis eine Einzonung in Kraft ist.
Wie hat sich die Bevölkerung von Regensdorf entwickelt?
Im Jahr 2025 lebten in Regensdorf 20'701 Menschen. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +11,5 Prozent. Dazu kommen 220 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben den Ort, sie sagen nichts über eine Einzonung eines einzelnen Grundstücks.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Regensdorf an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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