Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Oberglatt · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Oberglatt
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Oberglatt: Wir vermitteln still an geprüfte Käufer oder kaufen selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt. Zuerst rechnen wir, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
210Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
3'500Wohnungen im Bestand
0,5 %Leerwohnungsziffer
130Wohnungen bewilligt oder im Bau
119 %Steuerfuss · 2026
7'741Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Oberglatt wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Oberglatt
Mehrfamilienhaus verkaufen in Oberglatt.
Nach Einwohnern ist Oberglatt eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Dielsdorf, der 22 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Oberglatt steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Mit seinem Steuerfuss liegt Oberglatt im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Oberglatt die Wohnzone 2/40, die Kernzone 2/20 und die Wohnzone 2/30 die grössten Bauzonen.
In Oberglatt gibt es 230 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, bezogen auf alle Bauzonen. Bei 210 Grundstücken ist das Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,5 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen zu diesem Stichtag leer stand. Zudem sind 130 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026).
Oberglatt · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,5 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau130hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde119 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196029 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Oberglatt im Profil
Was Oberglatt ausmacht.
In Oberglatt lebten im Jahr 2025 7'741 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,8 Prozent. Im Bestand stehen rund 3'500 Wohnungen, davon ein Teil in Mehrfamilienhäusern. Wer erbt, in den Ruhestand geht, sich trennt oder eine Hypothek neu ordnen muss, kann bei einem Mehrfamilienhaus vor einer grösseren Entscheidung stehen als bei einem Einfamilienhaus. Ein Verkauf braucht dann Ruhe und belegte Zahlen.
Auf 210 Grundstücken in Oberglatt ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten zusammen rund 2'700 Wohnungen. Die Gemeinde liegt im Bezirk Dielsdorf, nördlich von Zürich, rund 11 Kilometer von der Stadt entfernt. Wer ein Renditeobjekt in Oberglatt verkauft, sollte wissen, dass Käufer Lage, Zustand und Zone ansehen. Die Bau- und Zonenordnung von Oberglatt entscheidet mit, was auf dem Grundstück zusätzlich möglich ist. Einen Überblick zum Ort finden Sie auf der Seite Immobilien in Oberglatt. Wie wir ein Grundstück prüfen, zeigt die Seite Methode der Grundstücksprüfung.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Oberglatt
Was Sie in Oberglatt wissen sollten.
Bei einem Mehrfamilienhaus rechnen Käufer mit dem Ertrag, dem Zustand des Gebäudes und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Oberglatt kommen Wohnzonen sowie Wohn- und Gewerbezonen vor, dazu eine Kernzone. Für die Ausnützung legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest, in der Kernzone die Überbauungsziffer. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, prüfen wir im Einzelfall, siehe Aufstockung und Reserve prüfen.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das gehört in die Rechnung, bevor ein Preis genannt wird.
Zum Vergleich: Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag im Jahr 2024 bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat. Das ist ein kantonaler Wert und keine Aussage über ein einzelnes Haus. Der Ertrag Ihres Hauses ergibt sich aus den Mietverträgen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Niederglatt.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Oberglatt: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Oberglatt?
Auf 210 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, mit zusammen rund 2'700 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Zählt man alle Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, sind es rund 230. Die Zahlen sind gerundet. Sie beschreiben den Bestand der Gemeinde, nicht den Wert Ihres Hauses, den wir einzeln rechnen.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Oberglatt für Eigentümer?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen zu einem Stichtag leer stand. In Oberglatt lag sie am 1. Juni 2026 bei 0,5 Prozent. Für Eigentümer ist sie ein Hinweis zum Gemeindebild, aber kein Ertragswert. Für Ihr Haus zählen die Mietverträge und der Zustand; beides prüfen wir im Gespräch mit Ihnen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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