W2/40
Wohnzone 2/40
rund 230 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 12, Art. 13, Art. 14
Neftenbach · Kanton Zürich
Was darf ich in Neftenbach bauen?
Neftenbach liegt im Bezirk Winterthur. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Neftenbach die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung: Zone, amtlich festgelegte Masse und offene Punkte. Gerechnet statt geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
7Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
128 haBauzonen
1'500Bauzonen-Grundstücke
50Baugesuche in 12 Monaten
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
5'780Einwohner · 2025
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Neftenbach und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Neftenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Neftenbach.
In Neftenbach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 45 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade bei 8,1 m.
Die Bau- und Zonenordnung von Neftenbach kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, eine Kernzone und Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen, der Wohn- und Gewerbezone und der Kernzone legt sie Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest.
In den Arbeitszonen gilt die Baumassenziffer. Für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse macht die Ordnung dort ausdrücklich keine Vorgabe. Die Liste darunter zeigt die Zonen mit ihren Massen. Ob ein Vorhaben zulässig ist, entscheidet die Bewilligung.
Wohnzonen
W2/30
Wohnzone 2/30
rund 220 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 12, Art. 13, Art. 14
W2/25
Wohnzone 2/25
rund 150 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 12, Art. 13, Art. 14
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2/45
Wohnzone G2/45
rund 240 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 12, Art. 13, Art. 14
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 570 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
Industrie- und Gewerbezonen
G4
Gewerbezone 4
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10 mArt. 19, Art. 20
I5
Industriezone 5
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 13,5 mArt. 19, Art. 20
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Neftenbach
Was darf ich bauen in Neftenbach.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Zur Gemeinde gehören vier Ortschaften: Neftenbach, Aesch (Neftenbach), Hünikon (Neftenbach) und Riet (Neftenbach).
Von Zürich aus gerechnet liegt Neftenbach rund 20 km nordöstlich, nahe bei Hettlingen, Henggart und Seuzach.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Neftenbach eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Neftenbach etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Neftenbach gelten in 7 Zonen amtlich festgelegte Masse. Sie betreffen rund 1'500 Grundstücke (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Die Gemeinde zählt 2'600 Wohnungen im Bestand, und 65 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 belaufen sich auf 50. Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, in dem Ihr Grundstück liegt.
Neftenbach · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'500hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen128 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude200hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte480 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate50hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Neftenbach gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W2/40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · G4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Neftenbach im Profil
Was Neftenbach ausmacht.
Neftenbach liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus und rund 20 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Neftenbach, Aesch, Hünikon und Riet. Die amtliche Statistik zählt in Neftenbach 5'780 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +0,4 Prozent.
Für die Frage, was in Neftenbach gebaut werden darf, zählt zuerst der Bestand. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 128 Hektar und 1'500 Grundstücke. Bei 200 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse eines Bauzonen-Grundstücks liegt bei 480 Quadratmetern. Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 70 Prozent, der Anteil in Hanglage 27 Prozent und jener in steiler Hanglage 3 Prozent. Wie ein Grundstück in Neftenbach liegt, beeinflusst, was sich darauf bauen lässt. Auf 190 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus, und 27 Prozent der Grundstücke tragen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Diese Angaben helfen, Ihr Grundstück im Bestand der Gemeinde einzuordnen.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Neftenbach hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Neftenbach hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Neftenbach.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Neftenbach
Was Sie in Neftenbach wissen sollten.
Was auf einem Grundstück in Neftenbach zulässig ist, hängt von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Baumasse oder Vollgeschosse. Daneben bleibt manches ausdrücklich offen. In den Arbeitszonen etwa gibt sie für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse keine Vorgabe. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Eine Bewilligung lässt sich daraus nicht ableiten.
Zur Zone kommen weitere Punkte. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur.
Dann hilft eine Rechnung vor jeder Preisfrage. Mehr dazu finden Sie im Rechenweg zur Ausnützungsziffer.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu steht im Kantonsthema Was im Kanton Zürich gebaut werden darf.
Am Anfang steht die Adresse. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint es sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach lesen wir die Bau- und Zonenordnung für Ihre Zone und rechnen, was auf dem Grundstück steht und was zulässig ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Im persönlichen Gespräch legen wir die Ergebnisse dar. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bis zur Beurkundung bleibt ein Ansprechpartner zuständig.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Neftenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Neftenbach liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Rund 1'500 Grundstücke liegen in Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt. Es sind 7 Zonen (Stand 14. Oktober 2026). Die Bauzonen insgesamt umfassen 128 Hektar. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von der Zone ab, und wir klären das im Gespräch mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie viel wird in Neftenbach gebaut und wie gross sind die Grundstücke?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 50 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 480 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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