Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Neftenbach · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Neftenbach
Die Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen in Neftenbach legen wir als Bandbreite mit Rechenweg vor. Yaacoubi Immobilien AG prüft dafür Zone, Masse, Grundstücksgrösse und Lage in Neftenbach. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'500Bauzonen-Grundstücke
480 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,43 %Leerwohnungsziffer
98 %Steuerfuss · 2026
27 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
5'780Einwohner · 2025
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Neftenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wert
Was den Wert in Neftenbach bestimmt.
Der Bestand in Neftenbach nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Neftenbach bestimmt, lässt sich an drei Merkmalen ablesen: Bauperiode, Grösse und Hanglage. Die Seite zeigt die Verteilungen der Bauperioden von vor 1919 bis ab 2011. Bei der Grösse liegt der Median der Bauzonen-Grundstücke bei 480 Quadratmetern. Rund 70 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 27 Prozent liegen am Hang und 3 Prozent in steiler Hanglage. Diese Anteile sagen nichts über ein einzelnes Grundstück, sie zeigen, wo Ihres im Gemeindebild steht.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
17 %
1919 bis 1945
4 %
1946 bis 1960
6 %
1961 bis 1980
18 %
1981 bis 2000
31 %
2001 bis 2010
16 %
ab 2011
8 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
280 m²Mitte 480 m²860 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
70 %
Hanglage, 10 bis 25 %
27 %
steiler Hang, über 25 %
3 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Ausgangslage in Neftenbach
Immobilie bewerten in Neftenbach.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Neftenbach eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Neftenbach aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Neftenbach liegt im mittleren Bereich.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Neftenbach etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Neftenbach liegen rund 1'500 Grundstücke auf einer Fläche von 128 Hektar (Stand Zonen 14. Oktober 2026). Davon sind rund 200 Grundstücke ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 480 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Das ist der Rahmen, in dem wir Ihre Liegenschaft einordnen.
Neftenbach · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner5'780amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+0,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,43 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde98 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte480 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196027 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Neftenbach im Profil
Was Neftenbach ausmacht.
In Neftenbach lebten gemäss amtlicher Statistik im Jahr 2025 5'780 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung von Neftenbach veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +0,4 Prozent. Der Wohnungsbestand in Neftenbach umfasst rund 2'600 Wohnungen. Hinzu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, deren Zahl bei rund 190 liegt. Wer in Neftenbach Eigentum besitzt, steht manchmal vor einer Frage, die ein Zahlenbild braucht: Wer erbt, wer in Pension geht, wer sich trennt oder wer eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, möchte zuerst wissen, was die Liegenschaft trägt.
Die Gemeinde im Bezirk Winterthur liegt nordöstlich von Zürich, in einer Distanz von 20 Kilometern. Zu Neftenbach gehören die Ortschaften Neftenbach, Aesch, Hünikon und Riet. Für den Wert einer Liegenschaft in Neftenbach zählt, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. In den publizierten Baugesuchen der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 zeigen sich rund 50 Vorhaben. Wir lesen das als Hinweis, was in Neftenbach gebaut wird, nicht als Aussage über einzelne Grundstücke.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Neftenbach, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · AnfrageMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · BandbreiteIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · BesprechungPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Sie schildern uns Ihre Lage und die Liegenschaft, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Auf Wunsch zeigt Ihnen die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück vorab Luftbild und Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist.
Das Ergebnis erhalten Sie als Bandbreite mit Rechenweg. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, Sie müssen danach nicht verkaufen. Möchten Sie weitergehen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Bei beiden bleibt alles diskret, bis Sie es anders wollen.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Neftenbach
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Ihre Zone, Baulinien, Abstände und Sonderregeln fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Neftenbach
Was Sie in Neftenbach wissen sollten.
Der Wert einer Liegenschaft in Neftenbach hängt zuerst von der Zone ab. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, eine Kernzone sowie Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen, der Wohn- und Gewerbezone und der Kernzone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. In den Arbeitszonen gilt die Baumassenziffer, für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt es dort keine Vorgabe. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, zeigt die Zonenliste auf dieser Seite.
Dazu kommen die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes und die Hanglage. Ein Gebäude aus der Zeit vor 1960 steht bei rund 27 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden. Ob eine Liegenschaft eben liegt oder am Hang, verändert die Möglichkeiten für Umbau und Neubau. Belastungen wie Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören zur Rechnung.
Wir geben keine Schätzung ab, sondern eine Bandbreite mit Rechenweg. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Dafür können Sie jeden Schritt nachlesen, und jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Das hilft bei einer Erbschaft, bei einer Pensionierung oder bei einer Trennung, wenn mehrere Personen dieselbe Grundlage brauchen.
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück möglich ist. Wer verkauft, sollte auch die Steuerfolgen kennen. Dazu finden Sie Hinweise zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick zum Verkauf bietet die Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften. Für die Gemeinde selbst lohnt ein Blick auf Immobilien in Neftenbach.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Neftenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in den Bauzonen von Neftenbach?
Neftenbach zählt rund 1'500 Grundstücke in den Bauzonen auf 128 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 200 ohne Gebäude, die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung ordnen wir Ihr Grundstück in dieses Bild ein und rechnen es mit Zone und Massen durch.
Wie gross sind die Grundstücke in Neftenbach?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 480 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Faktor der Bewertung, zusammen mit Zone, Bauperiode und Hanglage. Wir zeigen Ihnen die Bandbreite mit Rechenweg.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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