Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Neftenbach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Neftenbach
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Neftenbach, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Neftenbach an geprüfte Käufer, still und ohne Inserat, oder kauft selbst im Direktankauf. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
180Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'600Wohnungen im Bestand
0,43 %Leerwohnungsziffer
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
98 %Steuerfuss · 2026
5'780Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Neftenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Neftenbach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Neftenbach.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Neftenbach eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat sich die Einwohnerzahl kaum verändert.
Am häufigsten sind in Neftenbach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Mit seinem Steuerfuss liegt Neftenbach im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Neftenbach die Kernzone, die Wohnzone G2/45 und die Wohnzone 2/40 die grössten Bauzonen.
In Neftenbach haben 180 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Sie enthalten zusammen 1'300 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,43 Prozent; sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand an. Die Gemeinde zählte 5'780 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +0,4 Prozent.
Neftenbach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen190hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,43 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+0,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde98 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196027 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Neftenbach im Profil
Was Neftenbach ausmacht.
Wer in Neftenbach ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, schaut zuerst auf das Bauen. Die Bauzonen von Neftenbach umfassen 128 Hektar mit rund 1'500 Grundstücken. Davon tragen 200 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone und die Kernzone bis zu Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen und der Kernzone legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest.
Beim Gebäudebestand zählt die amtliche Statistik in Neftenbach 190 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus und 2'600 Wohnungen insgesamt (Stand 4. September 2026). Bei 27 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960, was für den Zustand eines Hauses von Bedeutung sein kann. Die Bautätigkeit zeigt sich in 50 publizierten Baugesuchen der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026. Neftenbach mit den Ortschaften Aesch, Hünikon und Riet liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich, rund 20 Kilometer entfernt. Wer sich zuerst über die Möglichkeiten des Grundstücks in Neftenbach klar werden will, findet weitere Hinweise unter Was auf Ihrem Grundstück in Neftenbach erlaubt ist.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Ein Grundstückkauf gilt erst mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Neftenbach
Was Sie in Neftenbach wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wer wissen will, ob auf dem Grundstück noch Reserve liegt, findet Hinweise unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Mieter müssen wegen des Verkaufs nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichswert nennt die kantonale Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein Durchschnitt für den Kanton und ersetzt keine Prüfung Ihrer Mietverhältnisse.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Für den Erbfall gibt es die Seite Geerbte Liegenschaft in Neftenbach verkaufen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Neftenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Neftenbach?
Die amtliche Statistik zählt in Neftenbach 180 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 1'300 Wohnungen, im gesamten Bestand sind es 2'600. Die Zahlen sind gerundet und beschreiben die Gemeinde, nicht ein einzelnes Objekt. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir Bestand und Zonenvorgaben im Gespräch einzeln durch.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Neftenbach?
Bis 30. Oktober 2026 wurden in den zwölf Monaten 50 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Für Verkäufer heisst das: Die Zahlen zeigen, was in der Gemeinde ansteht, sagen aber nichts über Ihr Grundstück. Was dort zusätzlich erlaubt ist, prüfen wir anhand der Bau- und Zonenordnung.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Neftenbach wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Gilt das auch für Neftenbach, Aesch (Neftenbach) und Hünikon (Neftenbach)?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Neftenbach nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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