Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Maur · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Maur
Lohnt sich bei Ihrem Haus ein Ersatzneubau in Maur? Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümer in Maur, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, begleitet den Verkauf an Entwickler und den Weg Land gegen Wohnung. Gerechnet, mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
810Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
24 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
610 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
90Wohnungen bewilligt oder im Bau
75Baugesuche in 12 Monaten
10'873Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Maur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Maur
Ersatzneubau und Verdichtung in Maur.
Am häufigsten sind in Maur Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Maur die 1-geschossige Wohnzone, die 2-geschossige Wohnzone und die Kernzone die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Maur ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In Maur liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Maur misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Maur etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Maur zählen wir 810 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 610 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 1'030 Quadratmeter. Die Zahlen zeigen, in welchem Rahmen sich ein Vorhaben bewegt, sie ersetzen aber nie die Prüfung Ihres eigenen Grundstücks.
Maur · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196024 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte610 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen350hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand5'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau90hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate75hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,32 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt UsteramtlichSitz in Uster
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Maur liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,32 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Maur im Profil
Was Maur ausmacht.
Beim Bauen in Maur zählt zuerst die Fläche: Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 221 Hektar und 2'500 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Das Zonenbild von Maur besteht aus Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl, aus Wohn- und Gewerbezonen, aus Kernzonen und einer Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. In den Kernzonen sind die Vollgeschosse festgelegt, eine Ausnützungsziffer gibt es dort ausdrücklich nicht. Die Ortschaften Maur, Binz, Ebmatingen und Forch gehören zur Gemeinde im Bezirk Uster. Wer in Maur ein Haus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen möchte, beginnt mit dieser Grundlage. Mehr zur Frage, was auf einem Grundstück zulässig ist, finden Sie unter Was darf ich in Maur bauen?.
Der Gebäudebestand ist der Ausgangspunkt für jeden Ersatzneubau in Maur. In Wohn- und Mischzonen stehen 810 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Bei 24 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen 350 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die amtliche Statistik weist für Maur 5'100 Wohnungen im Bestand aus. Zur Bautätigkeit: 75 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. In Maur sind 90 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Maur liegt südöstlich von Zürich, rund 9 Kilometer entfernt. Einen Überblick über die Gemeinde gibt die Gemeindeseite Immobilien in Maur.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Maur im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Maur vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 60 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 5,4 und 11,4 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG2/45Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Maur.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Maur
Was Sie in Maur wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was dazukommen darf, entscheidet die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Deshalb rechnen wir zuerst, was erlaubt ist, und erst danach, was sich daraus ergibt. Mehr dazu finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Die Hanglage spielt mit: Bei 64 Prozent der Bauzonen-Grundstücke ist das Gelände geneigt, bei 6 Prozent steil, und 30 Prozent sind eben. Auch die ÖV-Güteklasse ist ein Faktor; sie ist überwiegend C (A sehr gute bis D geringe Erschliessung). Die Zahl der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude beträgt 390; sie zählt auch laufende Ersatzneubauten mit.
Mieter, Zeit und Kündigungen gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Die Leerwohnungsziffer von 0,32 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Wer erbt oder in Pension geht, kann das Haus an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung prüfen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Einen Überblick bietet das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Zuständig für die Eintragung ist das Grundbuchamt Uster.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Grundstückkauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Maur: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Maur kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen 810 Grundstücke mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage nach Erhalt oder Neubau stellt. Ob Ihr Grundstück dazugehört und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, klären wir im Gespräch, gerechnet und mit Beleg im amtlichen Original.
Wie viel wird in Maur gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 75 Baugesuche publiziert (gerundet). Zudem sind 90 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Bei 390 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihr Grundstück sagt das noch nichts aus, dafür rechnen wir einzeln.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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