Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Marthalen · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Marthalen
Marthalen: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Eigentumswohnungen, diskret und ohne Inserat. Wir kaufen selbst im Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Vorher rechnen wir, was die Wohnung im Haus und in der Gemeinde ausmacht. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
60Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
950Wohnungen im Bestand
0,31 %Leerwohnungsziffer
107 %Steuerfuss · 2026
2'027Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Reglement und Fonds geprüft
- Lage im Haus zählt
- Geprüfte Käufer
- Erneuern oder so verkaufen
- Wohnung im Stockwerkeigentum
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Marthalen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Kernsaniert erzielt eine Wohnung oft einen anderen Preis. Ob sich das vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Marthalen
Wohnung verkaufen in Marthalen.
Nach Einwohnern ist Marthalen eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Marthalen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Mit seinem Steuerfuss liegt Marthalen im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Rund 27 km nördlich von Zürich gelegen, hat Marthalen Rheinau, Kleinandelfingen und Volken in der Nähe.
Am häufigsten sind in Marthalen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
In Marthalen stehen 60 Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen. Der Wohnungsbestand der Gemeinde beträgt rund 950 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,31 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Die Gebäudedaten stammen vom Stand 4. September 2026, die Gemeindestatistik vom Stand 1. Juni 2026.
Marthalen · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner2'027amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand950hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Marthalen wert macht.
Zustand
Erneuerte Küche, Bad, Böden und Fenster zählen beim Preis; was bald fällig wird, ziehen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Käufer achten auf den Erneuerungsfonds. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus; ist er gut gefüllt, spricht das für den Preis.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Dach, Fassade, Heizung, geplante Sanierungen und Beschlüsse der Versammlung: Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre.
Reglement und Nutzungsrechte
Was im Reglement steht, etwa Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung, gehört ins Dossier.
Markt in Marthalen
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,31 %.
Marthalen im Profil
Was Marthalen ausmacht.
Marthalen liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus und rund 27 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde Marthalen gehören die Ortschaften Marthalen und Ellikon am Rhein. In der amtlichen Statistik leben in Marthalen 2'027 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,9 Prozent. Für Eigentümerinnen einer Wohnung ist das der Rahmen, in dem Marthalen als Wohnort gelesen wird.
Für den Verkauf einer Wohnung zählt in Marthalen der Bestand an Häusern mit mehreren Wohnungen. Die Gemeinde zählt rund 950 Wohnungen, und 60 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen von Marthalen umfassen 68 Hektar mit 700 Grundstücken. Auf 120 davon steht kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 66 Prozent, jener in Hanglage 32 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr liegt überwiegend in der Güteklasse D. Diese Angaben gehören zur Beschreibung einer Wohnung in Marthalen, wenn Käufer sie prüfen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Vorkaufsrecht nur, wenn vereinbart
Die anderen Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht. Ein solches kann aber im Begründungsakt vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein.
Art. 712c Abs. 1 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Mit vollständigen Unterlagen geht der Verkauf schneller, und Nachverhandlungen bleiben aus. Wir stellen das Dossier zusammen und holen, was fehlt.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage hören. Wir kommen mit Fakten: Wir prüfen Lage im Haus, Unterlagen zum Stockwerkeigentum und die Regeln der Bau- und Zonenordnung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie einen von zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Stand des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung und, falls vermietet, der Mietvertrag
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · Das GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Marthalen
Was Sie in Marthalen wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt mehr als die Fläche. Lage im Haus, Zustand, Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Eigentümer bestimmen den Wert mit. Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen und kann schon vor dem Bau auf Grundlage des Aufteilungsplans begründet werden (Art. 712a ff. ZGB). Zuständig für Marthalen ist das Grundbuchamt Feuerthalen. Zum Verkauf gehören deshalb das Reglement der Gemeinschaft, die Protokolle der Versammlungen und der Stand des Erneuerungsfonds.
In Marthalen tragen 51 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei älteren Häusern gehört der Blick auf den Zustand der gemeinsamen Teile und auf geplante Erneuerungen zur Vorbereitung. Ob Attika, Maisonette oder Wohnung im Erdgeschoss: Jede Lage im Haus wird für sich beschrieben. Wir rechnen zuerst und nennen erst danach einen Preis, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Wer erbt, steht vor der Frage, was mit der Wohnung geschieht. Auch die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass für einen Verkauf sein. Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Verkauf möglich. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Wer die selbst bewohnte Wohnung verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Besitzen Sie statt einer Wohnung ein ganzes Haus, finden Sie mehr unter Haus verkaufen in Marthalen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der die Wohnung liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu auf der Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Marthalen: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gibt es in Marthalen?
Die Gemeinde zählt rund 950 Wohnungen. Dazu kommen 60 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus, so die amtlichen Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026. Die Leerwohnungsziffer von 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt den Anteil leer stehender Wohnungen an. Was Ihre Wohnung betrifft, besprechen wir im Gespräch.
Wie gross sind die Bauzonen in Marthalen?
Die Bauzonen von Marthalen umfassen 68 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Sie bestehen aus rund 700 Grundstücken. Auf 120 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Grundstücke liegt bei 590 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 260 Quadratmeter.
Wem gehört der Erneuerungsfonds, wenn ich verkaufe?
Der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt, er bleibt im Haus und kommt dem Käufer zugute. Ein gut gefüllter Fonds ist deshalb ein Argument für den Preis. Wir zeigen ihn im Dossier zusammen mit den geplanten Sanierungen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?
In der Regel nicht. Sie dürfen Ihre Wohnung frei verkaufen. Ein Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer oder ein Einspracherecht gegen den Verkauf gibt es nur, wenn es im Begründungsakt oder später vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt wurde (Art. 712c ZGB). Wir prüfen das im Grundbuchauszug, bevor wir Käufer ansprechen.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Marthalen wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Weiter in Marthalen
Weitere Themen in Marthalen.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Marthalen
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Marthalen
Land am Siedlungsrand: was eine Einzonung bedeuten würde und was sie kostet.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Marthalen verkaufen
Elternhaus oder Grundstück geerbt: in Ruhe klären, was es wert ist und wie die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Marthalen
Eine Bandbreite statt einer Zahl aus dem Bauch, im Gespräch erklärt.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Marthalen
Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Marthalen
Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in MarthalenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Marthalen?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.