Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Marthalen · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Marthalen
Marthalen im Bezirk Andelfingen: Hier bewertet Yaacoubi Immobilien AG Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
700Bauzonen-Grundstücke
590 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
107 %Steuerfuss · 2026
51 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
2'027Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Marthalen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Marthalen
Immobilie bewerten in Marthalen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Marthalen eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Am häufigsten sind in Marthalen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Mit seinem Steuerfuss liegt Marthalen im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Marthalen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Marthalen liegen rund 700 Grundstücke in den Bauzonen. Die mittlere Grösse beträgt 590 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter. Bei 51 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Diese Angaben bilden die Grundlage jeder Bewertung. Welche Bedeutung sie für Ihr Grundstück haben, zeigt erst die Rechnung im Einzelfall.
Marthalen · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner2'027amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196051 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand950hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Marthalen bestimmt.
Der Bestand in Marthalen nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Marthalen bestimmt, lässt sich an drei Grössen ablesen: Bauperiode, Grundstücksgrösse und Hanglage. Bei 51 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Seite zeigt die Verteilung nach Bauperioden von vor 1919 bis ab 2011. Die Grösse der Grundstücke streut zwischen 260 und 990 Quadratmetern in der mittleren Hälfte, der Median liegt bei 590 Quadratmetern. Bei der Hanglage unterscheidet die Statistik zwischen eben, Hanglage und steiler Hanglage. Die Verteilungen darunter helfen, die eigene Immobilie einzuordnen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
37 %
1919 bis 1945
7 %
1946 bis 1960
7 %
1961 bis 1980
11 %
1981 bis 2000
22 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
7 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
260 m²Mitte 590 m²990 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
66 %
Hanglage, 10 bis 25 %
32 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Marthalen im Profil
Was Marthalen ausmacht.
Marthalen liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 27 Kilometern zur Stadt Zürich. Zur Gemeinde Marthalen gehören die Ortschaften Marthalen und Ellikon am Rhein. Wer in Marthalen eine Immobilie bewerten möchte, beginnt bei dem, was tatsächlich vorhanden ist: Die Bauzonen umfassen 68 Hektar mit rund 700 Grundstücken. Auf rund 120 davon steht kein Gebäude, wobei die Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Das ist der Rahmen, in dem sich jede Bewertung in Marthalen bewegt.
Die amtliche Statistik weist für 2025 2'027 Einwohnerinnen und Einwohner in Marthalen aus. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,9 Prozent. Der Wohnungsbestand beträgt rund 950 Wohnungen, und auf rund 60 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag 1. Juni 2026 leer stand: 0,31 Prozent. Die Bau- und Zonenordnung von Marthalen kennt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Je nach Zone legt die Gemeinde andere Masse fest. Das prägt, wie ein Grundstück in Marthalen bewertet wird.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und sprechen mit Ihnen, wir schreiben nicht per E-Mail. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihre Adresse eingeben: Das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Sie entscheiden, ob Sie danach verkaufen. Zur Wahl stehen der Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder ein Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Mehr zur kostenlosen Bewertung Ihres Grundstücks finden Sie auf der Bewertungsseite.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Marthalen
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · Die AdresseMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Marthalen steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 2.2.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2.22,2 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'870 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Marthalen, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Marthalen
Was Sie in Marthalen wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Marthalen hängt von mehreren Faktoren ab. Zuerst zählt die Zone: Sie bestimmt, was gebaut werden darf. In den Wohnzonen und in der Arbeitszone legt die Bau- und Zonenordnung Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, in der Kernzone Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Bei Ausnützungsziffer und Vollgeschossen macht die Ordnung in den Wohnzonen und der Arbeitszone ausdrücklich keine Vorgabe. Die Masse zeigt die Seite als Liste.
Hinzu kommen die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes und die Hanglage. Ebene Bauzonen-Grundstücke machen 66 Prozent aus, in Hanglage liegen 32 Prozent. Auch die Lage und die Erschliessung gehören zur Rechnung: Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D (A sehr gute bis D geringe Erschliessung).
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das zuständige Grundbuchamt ist Feuerthalen. Solche Einträge prüfen wir, bevor wir über eine Bandbreite sprechen. Eine Bewertung von uns ist eine Einschätzung mit Rechenweg und ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, beeinflusst die Bewertung unmittelbar. Einen Überblick bietet die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer einen Verkauf erwägt, findet dort auch Hinweise zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Sie sollte vor dem Entscheid bekannt sein.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Marthalen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Marthalen liegen in der Bauzone?
Die amtlichen Angaben zählen rund 700 Grundstücke in den Bauzonen auf einer Fläche von 68 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Auf rund 120 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung zählt allerdings Ihr eigenes Grundstück mit seiner Zone, seinen Massen und seinem Gebäude.
Wie gross sind die Grundstücke in Marthalen und spielt das für die Bewertung eine Rolle?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 590 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter. Die Grösse ist einer der Faktoren, die wir rechnen, neben Zone, Bauperiode und Hanglage. Welchen Einfluss sie auf Ihr Grundstück hat, zeigt der Rechenweg im persönlichen Gespräch.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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