W 2.2
Wohnzone 2.2
rund 140 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Marthalen · Kanton Zürich
Was darf ich in Marthalen bauen?
Marthalen kennt Zonen mit amtlich festgelegten Massen, die für Ihr Grundstück den Rahmen setzen. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Marthalen nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
4Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
68 haBauzonen
700Bauzonen-Grundstücke
2'027Einwohner · 2025
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Marthalen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Marthalen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Marthalen.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Marthalen vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,6 und 2,2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 7,5 m.
In Marthalen kommen Wohnzonen, eine Zentrums- oder Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe vor. In den Wohnzonen und in der Arbeitszone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- oder Fassadenhöhe amtlich fest. Zur Ausnützungsziffer und zu den Vollgeschossen macht sie dort ausdrücklich keine Vorgabe.
In der Kernzone gilt es anders: Dort sind die Vollgeschosse und die Gebäude- oder Fassadenhöhe amtlich festgelegt. Die Liste unten zeigt die Masse je Zone. Eine Bewilligung ist damit nicht in Aussicht gestellt.
Wohnzonen
W 1.6
Wohnzone 1.6
rund 90 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 4,5 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 400 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Industrie- und Gewerbezonen
IG
Industriezone G
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 13 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Marthalen
Was darf ich bauen in Marthalen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Marthalen ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Marthalen und Ellikon am Rhein.
Rund 27 km nördlich von Zürich gelegen, hat Marthalen Rheinau, Kleinandelfingen und Volken in der Nähe.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Marthalen nach der Einwohnerzahl eine der grösseren Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Marthalen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Marthalen gibt es 4 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. In diesen Zonen liegen rund 680 Grundstücke. Insgesamt zählt die Gemeinde rund 700 Grundstücke in Bauzonen. Bei 51 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026, die Gebäudedaten den Stand 4. September 2026. Die Zahlen zeigen den Rahmen, ersetzen aber keine Prüfung Ihres Grundstücks.
Marthalen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke700hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen68 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude120hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Marthalen wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Marthalen im Profil
Was Marthalen ausmacht.
Marthalen liegt im Bezirk Andelfingen, von Zürich aus nördlich und rund 27 Kilometer entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Marthalen und Ellikon am Rhein. Wer in Marthalen bauen will, bewegt sich in einer Gemeinde mit 2'027 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +4,9 Prozent. Im Bestand stehen rund 950 Wohnungen.
Die Bauzonen von Marthalen umfassen 68 Hektar mit rund 700 Grundstücken. Davon sind rund 120 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse eines Bauzonen-Grundstücks liegt bei 590 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter. Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 66 Prozent, der Anteil in Hanglage 32 Prozent. Das Gelände gehört zur Frage, was auf einem Grundstück in Marthalen möglich ist. Bei 51 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Einen Überblick über die Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Marthalen.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Marthalen gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Marthalen zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Marthalen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 2.2.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2.22,2 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'870 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Marthalen
Was Sie in Marthalen wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone Ihres Grundstücks ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten und wo sie ausdrücklich keine Vorgabe macht. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wer die Zone kennt, kann die Fragen zu Ausnützung, Baumasse und Höhe gezielt stellen.
Die Baumassenziffer gibt an, wie viel Volumen im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. Sie wird in Marthalen in mehreren Zonen amtlich festgelegt. Ähnlich rechnen wir bei der Baumassenziffer mit Formel und Beispiel vor. Dazu kommen Höhen und Grenzabstände, die ebenfalls Teil der Bau- und Zonenordnung sind.
Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Feuerthalen. Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein Haus neu ordnet, tut gut daran, diese Punkte vor einer Entscheidung zu klären.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch. Sie nennen uns die Adresse, wir zeigen in der Grundstückprüfung das Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, steht unter Methode: so prüfen wir ein Grundstück.
Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Marthalen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Marthalen liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind rund 680 Grundstücke in 4 Zonen. Insgesamt liegen rund 700 Grundstücke in Bauzonen. Für Ihr Grundstück zählt die Zone, in der es liegt. Wir klären sie im Gespräch mit Belegen aus dem amtlichen Original, Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026.
Wie gross sind die Bauzonen in Marthalen und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen umfassen 68 Hektar. Rund 120 Bauzonen-Grundstücke haben kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ob auf einem einzelnen Grundstück gebaut werden darf, sagt sie nicht. Das prüfen wir anhand der Bau- und Zonenordnung und besprechen es mit Ihnen im persönlichen Gespräch.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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