Der Boden
Bei vielen Einfamilienhäusern ist das Grundstück mehr wert als das Gebäude. Entscheidend ist, was die Zone darauf erlaubt.
Marthalen · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Marthalen
Was ist mein Haus in Marthalen für einen Käufer wert, und wie verkaufe ich es ruhig? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Hausverkauf in Marthalen auf zwei Wegen: Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt oder Exklusivmandat ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
460Grundstücke mit Einfamilienhaus
51 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
590 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
107 %Steuerfuss · 2026
2'027Einwohner · 2025
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Einfamilienhaus verkaufen
- Boden und Haus gerechnet
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Marthalen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Marthalen
Haus verkaufen in Marthalen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Marthalen aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Marthalen ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Marthalen eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Marthalen liegt rund 27 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Rheinau, Kleinandelfingen und Volken.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Marthalen im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Marthalen umfasst zwei Ortschaften: Marthalen und Ellikon am Rhein.
In Marthalen hat rund 460 Grundstücke ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Hauptgebäude. Die mittlere Fläche dieser Grundstücke liegt bei 660 Quadratmetern (Median). Das heisst: Ein Teil der Grundstücke ist kleiner, der andere grösser als dieser Wert. Über alle Bauzonen-Grundstücke liegt der Median bei 590 Quadratmetern. Die Gemeindestatistik trägt den Stand 1. Juni 2026, die Zonenangaben den Stand 14. Oktober 2026.
Marthalen · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner2'027amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196051 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Marthalen wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
In Marthalen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,6 und 2,2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Marthalen
Baujahr und Zustand
Dach, Fassade, Fenster, Heizung: Was bald erneuert werden muss, rechnet jeder Käufer vom Preis ab. Wir rechnen es offen mit.
Grösse des Grundstücks
Rund 590 m² sind in Marthalen die Mitte: Die eine Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Familien wie für Entwickler zählt ein grosser Garten.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Marthalen liegt bei 0,31 %.
Marthalen im Profil
Was Marthalen ausmacht.
Beim Bauen in Marthalen beginnt alles mit den Bauzonen: Sie umfassen 68 Hektar mit rund 700 Grundstücken. Auf rund 120 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild von Marthalen besteht aus Wohnzonen, einer Kernzone und einer Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Wer in Marthalen ein Haus verkaufen will, fragt deshalb zuerst, in welcher Zone das Grundstück liegt. Die Gemeinde liegt nördlich von Zürich, in einer Distanz von 27 Kilometern, im Bezirk Andelfingen.
Auch der Gebäudebestand in Marthalen reicht über mehrere Bauperioden, von der Zeit vor 1919 bis zu Bauten ab 2011. Bei 51 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Mehrfamilienhäuser stehen auf rund 60 Grundstücken, und der Bestand zählt rund 950 Wohnungen. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Marthalen und Ellikon am Rhein. Wer ein Einfamilienhaus in Marthalen verkaufen will, findet auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Marthalen weitere Zahlen zum Ort.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Die Familienwohnung
Ist das Haus die Wohnung der Familie, dürfen Verheiratete es nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider verkaufen, auch wenn es nur einer Person gehört.
Art. 169 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Ein Hausverkauf braucht die öffentliche Beurkundung; Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; auf dem Gewinn erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Ein Haus verkauft man selten ohne Grund: der Ruhestand, ein Umzug, ein Erbe. Wir nehmen uns Zeit, hören zu und legen Ihnen die Wege offen: verkaufen, gegen eine neue Wohnung tauschen oder erst einmal nur wissen, was Ihr Haus wert ist.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Dann rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Es gibt kein Inserat und kein Schild.
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der heutige Bestand, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist.
- 03 · GesprächAm Küchentisch, in unserem Büro oder am Telefon. Ins Haus müssen wir für die Bewertung nicht.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat. Sie entscheiden in Ruhe.
- 05 · BesichtigungenBesichtigt wird nur mit geprüften Käufern und erst nach Ihrer Freigabe.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Grundbuch und Schlüsselübergabe zum Termin, der für Sie passt.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Die Zeitoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Marthalen
Was Sie in Marthalen wissen sollten.
Bei einem Haus bestimmt nicht nur das Gebäude den Wert. Massgebend ist auch, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück heute erlaubt. In den Wohnzonen von Marthalen legt sie amtlich eine Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, in der Kernzone die Vollgeschosse und die Höhe. Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke in Marthalen ist grösser als 990 Quadratmeter. Wir rechnen deshalb, was steht und was möglich wäre, bevor wir über einen Preis sprechen. Gerechnet, nicht geschätzt: Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Die Lebenslage bestimmt den Weg. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, kann ein Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung eine Möglichkeit sein: Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Auch eine Erbschaft oder eine Trennung kann der Anlass für einen Verkauf sein. Dazu finden Sie Seiten zur Erbengemeinschaft und Liegenschaft und zur Scheidung und Hausverkauf.
Eine Alternative ist Land gegen Wohnung: Sie bringen Ihr Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, der darauf entsteht. Die Wohnung wird vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf selbst ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig für den Eintrag ist das Grundbuchamt Feuerthalen. Mehr zum Ablauf finden Sie auf der Kantonsseite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Marthalen: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Grundstücke mit Einfamilienhaus in Marthalen?
Rund 460 Grundstücke haben ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Hauptgebäude. Ihre mittlere Fläche beträgt 660 Quadratmeter (Median). Ein Viertel aller Bauzonen-Grundstücke ist grösser als 990 Quadratmeter. Was auf Ihrer Parzelle möglich ist, hängt von der Zone und der Bau- und Zonenordnung ab; das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Wie viele Grundstücke in Marthalen sind noch unbebaut?
In den Bauzonen liegen rund 700 Grundstücke, auf rund 120 davon steht kein Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Für Ihr Haus prüfen wir im amtlichen Original, was gilt, und besprechen die Möglichkeiten persönlich mit Ihnen.
Müssen Sie für die Bewertung in mein Haus?
Nein. Grundstück, Zone, Gebäudedaten und Pläne liegen uns vor, bevor wir anrufen. Für einen genauen Preis schauen wir uns das Haus später gerne an, wenn Sie das möchten. Besichtigungen durch Käufer gibt es erst im Mandat und nur, wenn Sie sie freigeben.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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