Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Marthalen · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Marthalen
Ist mein Land in Marthalen Bauerwartungsland, und kann ich es verkaufen? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Marthalen den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Bis zu einem Beschluss bleibt das Land Nichtbauland. Wir rechnen, was heute gilt, und zeigen Ihnen zwei Wege.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
68 haBauzonen
2'027Einwohner · 2025
107 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Marthalen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Marthalen. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab zeigt Ihnen die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihre Parzelle im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was heute erlaubt ist.
Dann haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kaufvertrag ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Ausgangslage in Marthalen
Bauerwartungsland in Marthalen.
Marthalen liegt rund 27 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Rheinau, Kleinandelfingen und Volken.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Marthalen und Ellikon am Rhein.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Marthalen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Marthalen eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
In Marthalen stehen 68 Hektar Bauzone zur Verfügung, aufgeteilt auf rund 700 Grundstücke (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Rund 120 davon sind ohne Gebäude, wobei auch laufende Ersatzneubauten mitgezählt werden. Bauerwartungsland liegt ausserhalb dieser Flächen. Es gehört noch nicht zur Bauzone, und ob es je dazukommt, ist offen.
Marthalen · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner2'027amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen68 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke700hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude120hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Marthalen im Profil
Was Marthalen ausmacht.
Wer in Marthalen Bauerwartungsland verkaufen möchte, schaut zuerst auf das, was bereits gebaut werden darf. Die Bauzonen in Marthalen umfassen 68 Hektar, verteilt auf rund 700 Grundstücke. Davon tragen rund 120 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Marthalen kennt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung eine Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, eine Ausnützungsziffer gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. Die Bauperioden reichen von der Zeit vor 1919 bis ab 2011, und bei 51 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen die Bauten aus der Zeit vor 1960. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 590 m². Als eben gelten 66 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 32 Prozent.
Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Marthalen und Ellikon am Rhein. Die Einwohnerzahl von Marthalen liegt laut amtlicher Statistik bei 2'027 (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +4,9 Prozent. Der Bestand umfasst rund 950 Wohnungen, auf rund 60 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Marthalen beträgt sie 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Mehr zur Gemeinde zeigt die Übersicht zu Immobilien in Marthalen.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Marthalen.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Marthalen
Was Sie in Marthalen wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis zum Beschluss bleibt es Nichtbauland. Für Bauten und Umnutzungen gelten dort enge Regeln (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eine Bauzone erweitert wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Auch der Wunsch einer Eigentümerschaft ändert daran nichts.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Wird das Grundstück vorher verkauft, wird die Abgabe mit dem Übergang des Eigentums fällig; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Das gehört in jede Überlegung, ob Sie heute oder später verkaufen.
Anlass für das Nachdenken kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wir rechnen zuerst, was auf dem Land heute gilt und was die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde festlegt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Eine Aussage zur Einzonung machen wir nicht.
Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was bei einer Einzonung im Kanton Zürich gilt, erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Ein Überblick über den Verkauf im Kanton steht auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf. Das zuständige Grundbuchamt ist Feuerthalen; dort wird der Eigentümerwechsel eingetragen.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Marthalen: Ihre Fragen.
Wie gross ist die Bauzone in Marthalen, an der sich Bauerwartungsland misst?
Die Bauzonen in Marthalen umfassen 68 Hektar mit rund 700 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Rund 120 davon sind ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Bauerwartungsland liegt ausserhalb dieser Flächen und bleibt Nichtbauland, bis eine Einzonung beschlossen ist. Wir rechnen gern mit Ihnen, was für Ihr Grundstück heute gilt.
Wie viele Einwohner hat Marthalen, und wie verändert sich die Bevölkerung?
Marthalen zählt laut amtlicher Statistik 2'027 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4,9 Prozent. Diese Werte beschreiben die Gemeinde heute. Ob eine Einzonung kommt, sagen sie nicht; das entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Marthalen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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