Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Marthalen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Marthalen
Marthalen liegt im Bezirk Andelfingen, und Yaacoubi Immobilien AG prüft hier Ersatzneubau und Verdichtung, kauft Grundstücke direkt, vermittelt den Verkauf an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, bevor wir über einen Preis sprechen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
65Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
51 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
590 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'027Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Marthalen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Marthalen
Ersatzneubau und Verdichtung in Marthalen.
Am häufigsten sind in Marthalen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Marthalen die Kernzone, die Wohnzone 2.2 und die Wohnzone 1.6 die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Marthalen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Marthalen beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Marthalen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) führen 65 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Insgesamt zählt die Gemeinde rund 700 Grundstücke in Bauzonen. Davon sind rund 120 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Einwohnerzahl beträgt 2'027 (Stand 2025). Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand.
Marthalen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196051 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte590 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand950hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Marthalen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,31 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Marthalen im Profil
Was Marthalen ausmacht.
Marthalen liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 27 Kilometern. Zur Gemeinde Marthalen gehören die Ortschaften Marthalen und Ellikon am Rhein. Ihre Bauzonen umfassen 68 Hektar und verteilen sich auf rund 700 Grundstücke. Für einen Ersatzneubau in Marthalen sind vor allem die Wohnzonen von Bedeutung; daneben gibt es eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Rund 120 Grundstücke in Bauzonen sind ohne Gebäude, wobei laufende Ersatzneubauten mitgezählt werden. In Marthalen leben 2'027 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025).
Zum Bestand gehören 950 Wohnungen und 60 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 51 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Wohn- und Mischzonen tragen 65 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980; hier kann sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Abbruch und Neubau stellen. Als mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke gilt der Median von 590 Quadratmetern. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4,9 Prozent. Wie viele Wohnungen am Stichtag leer stehen, misst die Leerwohnungsziffer als Anteil am Bestand; sie beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Eine Übersicht über Immobilien in Marthalen zeigt weitere Themen der Gemeinde.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Marthalen im Schnitt.
In Marthalen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,6 und 2,2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 7,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Marthalen.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Marthalen
Was Sie in Marthalen wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in Marthalen stehen zwei Wege offen. Sie erhalten und erweitern das Gebäude, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder Sie brechen ab und bauen neu. Was zusätzlich möglich ist, entscheidet die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. In den Wohnzonen legt sie Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest; Ausnützungsziffer und Vollgeschosse sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Was auf Ihrem Grundstück noch nicht ausgenützt ist, rechnen wir vorab, auch mit Blick auf die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks.
Die Lage des Grundstücks wirkt sich auf den Bau aus. In den Bauzonen sind 66 Prozent der Grundstücke eben, 32 Prozent liegen am Hang. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
Mieter gehören zur Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in Pension geht oder das Haus als zu gross empfindet, kann den Verkauf an einen Entwickler oder Land gegen Wohnung prüfen.
Im Kanton Zürich gilt für den Bau das kantonale Recht zusammen mit der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Für den Verkauf lohnt zudem ein Blick auf die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Zuvor rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Den ersten Überblick liefert die Grundstückprüfung: Adresse eingeben, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan.
Danach entscheiden Sie über den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Marthalen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Marthalen kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) führen 65 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Ob sich ein Ersatzneubau auf einem davon eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung und vom einzelnen Grundstück ab. Wir rechnen das im Gespräch, mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Marthalen?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 590 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter. Für einen Ersatzneubau zählt die Grösse zusammen mit den Vorgaben der Bau- und Zonenordnung. Wir prüfen beides gemeinsam vor jeder Preisfrage.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Kaufen Sie Grundstücke in Marthalen auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Marthalen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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