Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Lufingen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Lufingen
Lufingen ist eine Gemeinde, in der ein Ersatzneubau mit einer Rechnung beginnt. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Lufingen, ob Erhalten und Erweitern oder Abbruch und Neubau möglich ist, kauft selbst im Direktankauf, vermittelt diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
120Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
14 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
450 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'870Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Lufingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Lufingen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,33 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Lufingen
Ersatzneubau und Verdichtung in Lufingen.
Am häufigsten sind in Lufingen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 2001 bis 2010 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Lufingen liegen in der Wohnzone, 1-geschossig, der Wohnzone, 2-geschossig und der Wohnzone, 2-geschossig.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
In Lufingen gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Ohne Gebäude ist in Lufingen ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Lufingen stehen 120 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 14 Prozent. Von den 580 Bauzonen-Grundstücken sind 65 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,33 Prozent. Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Lufingen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196014 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte450 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,33 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Lufingen im Profil
Was Lufingen ausmacht.
Lufingen liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 12 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Lufingen. Gemäss amtlicher Statistik leben hier 2'870 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +12 Prozent. Wer über einen Ersatzneubau in Lufingen nachdenkt, bewegt sich in diesem Rahmen. Der Wohnungsbestand umfasst 1'200 Wohnungen.
Für dieses Thema zählt der Gebäudebestand. In Wohn- und Mischzonen stehen 120 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Insgesamt umfassen die Bauzonen 45 Hektar mit 580 Grundstücken. Die Gemeinde kennt mehrere Wohnzonen, eine Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und eine Kernzone. Auf 70 Grundstücken steht bereits ein Mehrfamilienhaus. Ob sich ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen lässt, hängt von der Zone und vom einzelnen Grundstück ab, und genau das rechnen wir vorab durch. Zuständig für die Eintragung im Grundbuch ist das Grundbuchamt Embrach. Wer ein Grundstück in Lufingen übergeben will, kennt damit von Beginn an die Stelle, bei der der Eigentumswechsel eingetragen wird.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Lufingen im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Lufingen vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 45 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 8,1 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1 30%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2 45%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung, Abstände nur dort, wo eine Zahl steht; ein gestrichelter Abstand ohne Zahl ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Lufingen.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Lufingen
Was Sie in Lufingen wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. Die Wohnzonen in Lufingen legen amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Die Kernzone legt die Vollgeschosse fest und lässt Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer ausdrücklich offen. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt erst die Rechnung.
Die Parzellengrösse und die Lage prägen das Vorhaben. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 450 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 240 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Dazu kommt die Hanglage: 60 Prozent der Grundstücke liegen am Hang, 13 Prozent steil, 27 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend B.
Mieter gehören von Anfang an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Anlass für den Gedanken an einen Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung oder ein Haus sein, das zu gross geworden ist.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu auf der Seite Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und rechnen, bevor wir über einen Preis sprechen: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach wählen Sie. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Kauf gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Lufingen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Lufingen kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Amtlich zählen wir in Wohn- und Mischzonen 120 Grundstücke mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das sind Grundstücke, bei denen sich die Frage nach Erhalten oder Neubau stellen kann. Ob ein einzelnes Grundstück Reserve hat, hängt von Zone und Bau- und Zonenordnung ab. Das rechnen wir im ersten Gespräch kostenlos und unverbindlich.
Was sagen Leerwohnungen und Mieten zu einem Ersatzneubau in Lufingen?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie lag am 1. Juni 2026 bei 0,33 Prozent. Die mittlere Netto-Miete im Kanton betrug 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Bei bestehenden Mietern braucht ein Ersatzneubau Zeit und sorgfältig geplante Kündigungen (Art. 261 und 271a OR).
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Lufingen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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