Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Kloten · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Kloten
Kloten zählt 800 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Kloten, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung eignet, und begleitet den Verkauf an Entwickler oder den Weg über Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung, dann sprechen wir persönlich über das Vorgehen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
800Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
30 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
780 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
730Wohnungen bewilligt oder im Bau
50Baugesuche in 12 Monaten
22'017Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Kloten wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Kloten liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,08 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Kloten
Ersatzneubau und Verdichtung in Kloten.
Am häufigsten sind in Kloten Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Kloten die Landhauszone, 2-geschossig, die Wohnzone, 2-geschossig a und die Wohnzone, 4-geschossig die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Kloten ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Kloten misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Ohne Gebäude ist in Kloten etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Kloten liegen 800 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Diese Zahl ist gerundet und zeigt den Bestand, bei dem sich die Frage nach Erhalt oder Ersatz stellen kann. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,08 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Bewilligt oder im Bau sind 730 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Für den Bestand von 11'100 Wohnungen ist das eine Einordnung, keine Bewertung.
Kloten · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196030 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte780 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand11'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau730hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate50hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,08 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BassersdorfamtlichSitz in Bassersdorf
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Kloten im Profil
Was Kloten ausmacht.
Kloten liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 9 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Kloten. Amtlich leben in Kloten 22'017 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,8 Prozent.
Für einen Ersatzneubau in Kloten ist der Bestand der Ausgangspunkt. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) verzeichnen 700 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, und bei 30 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen 2'000 Grundstücke in den Bauzonen auf einer Fläche von 347 Hektar. Kloten kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Quartiererhaltungszone sowie Kern- und Zentrumszonen. Wer in Kloten ein Haus ersetzen oder verdichten will, beginnt deshalb bei der Frage, in welcher Zone das Grundstück liegt. Auch die Hanglage kann für den Bau eine Rolle spielen: 58 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 37 Prozent liegen am Hang und 5 Prozent in steiler Hanglage. Wir prüfen das für Ihr Grundstück im Einzelfall.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Kloten im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Kloten vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 33 % und 120 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 5 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 8,1 und 18 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · L2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Kloten.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Kloten
Was Sie in Kloten wissen sollten.
Bei einem Grundstück mit einem Gebäude aus der Zeit vor 1980 gibt es zwei Wege. Sie erhalten und erweitern das Haus, etwa durch Aufstockung oder Anbau. Oder Sie brechen ab und bauen neu. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beides. Die Wohnzonen in Kloten legen Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. Wie viel davon ein Grundstück noch nutzen kann, rechnen wir im Einzelfall. Mehr dazu finden Sie bei der Aufstockung und Reserveprüfung.
Die Grösse des Grundstücks zählt ebenfalls. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 780 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 430, ein Viertel grösser als 1'500 Quadratmeter. Als Anlässe für die Frage kommen etwa Erbschaft, Pensionierung oder ein Haus in Frage, das zu gross geworden ist.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Ein Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Mehr dazu finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten statt per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Mit dem Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, darunter Projektentwickler; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung in Kloten erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Mit dem Mandat sehen Sie in Ihrem geschützten Zugang jeden Stand.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Kloten: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Kloten kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtlich sind es 800 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (gerundet, Stand 4. September 2026). Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, hängt von Zone, Grösse und Bestand ab. Das rechnen wir im persönlichen Gespräch, mit Belegen im amtlichen Original.
Wie viel wird in Kloten derzeit gebaut?
Im Jahr bis zum Stand 30. Oktober 2026 wurden in Kloten rund 50 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 730 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen 340; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Diese Werte beschreiben die Bautätigkeit der Gemeinde insgesamt. Was für Ihr eigenes Grundstück gilt, rechnen wir im persönlichen Gespräch nach der Bau- und Zonenordnung.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Kloten an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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