Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Hombrechtikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hombrechtikon
Hombrechtikon liegt im Bezirk Meilen. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Hombrechtikon, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung auf Ihrem Grundstück eignet, und begleitet den Verkauf an einen Entwickler oder den Weg über Land gegen Wohnung. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
500Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
38 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
580 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
55Baugesuche in 12 Monaten
9'252Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Hombrechtikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hombrechtikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,79 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Hombrechtikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Hombrechtikon.
Auf den meisten Grundstücken in Hombrechtikon steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Hombrechtikon die Zweigeschossige Wohnzone /35, die Zweigeschossige Wohnzone /30 und die Wohnzone 1/20 die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Hombrechtikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Hombrechtikon beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Hombrechtikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Hombrechtikon stehen auf 500 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde zählt 4'300 Wohnungen im Bestand und 290 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an und ist für die Planung von Kündigungen und Ersatzwohnraum ein Anhaltspunkt.
Hombrechtikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196038 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte580 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen290hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate55hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt StäfaamtlichSitz in Stäfa
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Hombrechtikon im Profil
Was Hombrechtikon ausmacht.
Hombrechtikon liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich und rund 23 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Hombrechtikon und Feldbach. Für einen Ersatzneubau in Hombrechtikon ist zuerst der Bestand wichtig: In Wohn- und Mischzonen stehen 500 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 38 Prozent. Solche Zahlen beschreiben den Bestand der Gemeinde, nicht die Eignung eines einzelnen Grundstücks. Ob Aufstockung, Anbau oder Neubau in Frage kommt, zeigt erst die Rechnung für Ihre Parzelle, etwa mit dem Berechnen der Nutzungsreserve.
Die Bauzonen von Hombrechtikon umfassen 172 Hektar und 1'700 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Im Mittel misst ein Bauzonen-Grundstück 580 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Auf 240 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 55 Baugesuche publiziert. Eben sind 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage 32 Prozent, in steiler Hanglage 8 Prozent. Hombrechtikon zählt 9'252 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +5 Prozent.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hombrechtikon im Schnitt.
In Hombrechtikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 55 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,8 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1/20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 3/55Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Hombrechtikon.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Hombrechtikon
Was Sie in Hombrechtikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in einer Wohnzone gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. Die Wohnzonen von Hombrechtikon legen amtlich Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, mehrere davon auch die Überbauungsziffer. Diese Masse zeigt die Seite als Liste. Mehr zur Reserve finden Sie bei der Prüfung einer Aufstockung.
Auch die Lage zählt: Hangneigung und Erschliessung wirken auf die Planung. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Die Parzellengrösse bestimmt, wie viel Raum für Neubau und Umgebung bleibt. Wer erbt, in den Ruhestand geht oder eine Hypothek neu ordnet, kann diese Fragen erstmals prüfen. Wir rechnen sie mit Ihnen durch.
Bei vermieteten Liegenschaften brauchen Mieter, Zeit und Kündigungen sorgfältige Planung: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Grundlagen finden Sie im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH).
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit dem Check zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hombrechtikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hombrechtikon kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen 500 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist die Zahl der älteren Gebäude, nicht der geeigneten Grundstücke. Ob sich ein Ersatzneubau eignet, hängt von Zone, Grösse und Lage ab. Das rechnen wir im Gespräch für Ihr Grundstück.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Hombrechtikon?
Die mittlere Grösse eines Bauzonen-Grundstücks beträgt 580 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Die Grösse bestimmt mit, was sich bauen lässt. Massgebend bleibt die Bau- und Zonenordnung, die wir für Ihr Grundstück anhand der amtlichen Originale prüfen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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