Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Hombrechtikon · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Hombrechtikon
Hombrechtikon im Kanton Zürich: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland in Hombrechtikon, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
172 haBauzonen
9'252Einwohner · 2025
113 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Einzonung erklärt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hombrechtikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Hombrechtikon
Bauerwartungsland in Hombrechtikon.
Von Zürich aus gerechnet liegt Hombrechtikon rund 23 km südöstlich, nahe bei Bubikon, Stäfa und Grüningen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Gemeinde zählt zwei Ortschaften: Hombrechtikon und Feldbach.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Hombrechtikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Hombrechtikon eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Meilen, der 11 Gemeinden zählt.
In Hombrechtikon stehen rund 1'700 Grundstücke in Bauzonen, die Bauzonenfläche beträgt 172 Hektar (Stand 13. Oktober 2026). Rund 240 dieser Grundstücke tragen kein Gebäude. Ausserhalb der Bauzone liegen die Reservezonen mit rund 25 Grundstücken. Sie sind heute Nichtbauland und gelten als Kandidaten für eine mögliche Einzonung. Die Zahlen beschreiben den Bestand, nicht die Aussichten eines einzelnen Grundstücks.
Hombrechtikon · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner9'252amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen172 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'700hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude240hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Hombrechtikon im Profil
Was Hombrechtikon ausmacht.
Hombrechtikon liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 23 Kilometern. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Hombrechtikon und Feldbach. Amtlich leben hier 9'252 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich in den Jahren 2020 bis 2025 um +5 Prozent. Die Gemeinde grenzt unter anderem an Stäfa, Grüningen und Oetwil am See.
Für das Thema Bauerwartungsland ist der Blick auf die Zonen entscheidend. Die Bauzonen in Hombrechtikon umfassen 172 Hektar mit rund 1'700 Grundstücken (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind rund 240 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen Grundstücke in Reservezonen, die als Nichtbauzone gelten und Kandidaten für eine Einzonung sein können: rund 25. Wer in Hombrechtikon Bauerwartungsland verkaufen möchte, sollte wissen, ob das eigene Land in der Bauzone, in einer Reservezone oder anderswo liegt.
Die Baugesuche geben einen Hinweis auf die Bautätigkeit: In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 55 Baugesuche publiziert. Die Zahl sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Zu den Zonen der Gemeinde zählen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzone, Zentrumszone und Arbeitszonen. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Hombrechtikon im Überblick.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Hombrechtikon und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Das Land übernehmen wir im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Sie erhalten einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Schluss steht die Beurkundung beim Notar.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Hombrechtikon.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Hombrechtikon
Was Sie in Hombrechtikon wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Wir versprechen deshalb nichts zur Einzonung.
Den Wert bestimmt, was heute gilt: die Zonenzuweisung, die Lage und die Grösse des Grundstücks. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 580 Quadratmetern, die Grundstücke bilden eine Bandbreite von 320 bis 970 Quadratmetern. Die Hanglage kann ebenfalls eine Rolle spielen: 32 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 8 Prozent steil.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Läuft eine Hypothek aus, kann eine neue Ordnung nötig werden. In jedem Fall gilt: Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe, wenn Land eingezont wird (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder bei einem Verkauf mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Mehr dazu finden Sie im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Hombrechtikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hombrechtikon liegen in Reservezonen?
Rund 25 Grundstücke liegen in Reservezonen (Stand 13. Oktober 2026). Das sind Nichtbauzonen, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten. Daraus folgt kein Anspruch: Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bei den rund 1'700 Grundstücken in Bauzonen gilt dagegen bereits die Bau- und Zonenordnung.
Wie gross ist die Bauzone in Hombrechtikon?
Die Bauzonen in Hombrechtikon umfassen 172 Hektar (Stand 13. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'700 Grundstücke, davon rund 240 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Bauerwartungsland ausserhalb dieser Fläche gilt: Es bleibt Nichtbauland, bis eine Einzonung rechtskräftig ist.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Hombrechtikon an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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