Hinwil · Kanton Zürich
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Hinwil wert, und wer kauft es? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Hinwil, entweder als Direktankauf oder als stille Vermittlung im Exklusivmandat. Zuerst rechnen wir, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hinwil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Hinwil
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Hinwil ist Hinwil nach der Einwohnerzahl die drittgrösste Gemeinde.
Die Bevölkerung von Hinwil ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Hinwil Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Hinwil liegt im oberen Bereich.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Hinwil die Wohnzone /1.8, die Kernzone 2 und die Wohnzone /2.0 die grössten Bauzonen.
In Hinwil leben 11'949 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,14 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Wohnungen bewilligt oder im Bau: rund 160 (Stand 4. September 2026). Das sind Angaben, die ein Käufer neben Ertrag und Zustand ansieht.
Musterbeispiel
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Hinwil im Profil
Beim Bauen beginnt, was ein Mehrfamilienhaus in Hinwil ausmacht. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 273 Hektar, verteilt auf rund 2'400 Grundstücke (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Davon sind rund 320 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kern- und Zentrumszonen. Die publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate belaufen sich auf rund 85 (Stand 30. Oktober 2026).
Auf 400 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus, bei 370 Grundstücken ist es das Hauptgebäude, mit zusammen rund 3'500 Wohnungen. Der gesamte Bestand umfasst rund 5'600 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bei 38 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960, was für den Zustand und für Ersatzneubau oder Aufstockung von Bedeutung sein kann. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Hinwil, Wernetshausen und Gibswil; sie liegt im Bezirk Hinwil, östlich von Zürich, in 26 Kilometern Distanz zur Stadt.
Auch die Hanglage gehört zum Bild der Bauzonen: Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 47 Prozent, jener in Hanglage 46 Prozent und jener in steiler Hanglage 8 Prozent. Das kann für Erschliessung und Umbau eines Hauses eine Rolle spielen. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern. Wer die Gemeinde im Überblick sehen möchte, findet sie auf der Seite Immobilien in Hinwil.
Rechtlich gut zu wissen
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und rechnen: Gebäude, Zonenordnung, Reserven, Wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Danach entscheiden Sie, ob Sie den Direktankauf oder das Exklusivmandat wählen.
Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt nur bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Über Ihren geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Beurkundet wird öffentlich; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Wetzikon. Mehr zum Weg finden Sie bei Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Drei Wege im Vergleich
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Hinwil
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir prüfen deshalb, was auf dem Grundstück steht und welche Masse die Zone amtlich festlegt oder offenlässt. In den Wohnzonen etwa ist die Baumassenziffer amtlich, für die Ausnützungsziffer gibt es keine Vorgabe. Mehr dazu auf der Seite Ersatzneubau und Verdichtung in Hinwil.
Die Mieter müssen für den Verkauf nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Auch die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024) dient als Vergleichsgrösse, ersetzt aber nicht die Mietzinsliste Ihres Hauses.
Wer erbt, wer in Pension geht oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, kann einen Verkauf erwägen. Als mögliche Käufer kommen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren in Frage.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Massgebend für das Bauen sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick gibt die Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Auf rund 370 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, mit zusammen rund 3'500 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand liegt bei rund 5'600 (Stand 4. September 2026). Diese Angaben zeigen, in welchem Umfeld Ihr Haus steht. Was es wert ist, rechnen wir im Gespräch anhand Ihrer Unterlagen und amtlicher Originale.
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 85 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es rund 160 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,14 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Ihren Verkauf zählt, was auf Ihrem Grundstück steht und erlaubt ist.
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
