Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Hinwil · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hinwil
Lohnt sich bei meinem Haus in Hinwil ein Ersatzneubau? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Hinwil Ersatzneubau und Verdichtung, rechnet aus, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und begleitet den Verkauf an Entwickler oder Land gegen Wohnung. Jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
720Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
38 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
540 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
160Wohnungen bewilligt oder im Bau
85Baugesuche in 12 Monaten
11'949Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Hinwil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hinwil liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,14 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Hinwil
Ersatzneubau und Verdichtung in Hinwil.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Hinwil aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Hinwil liegen in der Wohnzone /1.8, der Kernzone 2 und der Wohnzone /2.0.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
In Hinwil gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Hinwil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Hinwil leben 11'949 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,2 Prozent. Der Bestand umfasst 5'600 Wohnungen (gerundet), davon stehen auf 400 Grundstücken Mehrfamilienhäuser. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 1,14 Prozent; sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Gesamtbestand an.
Hinwil · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196038 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand5'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate85hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,14 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WetzikonamtlichSitz in Wetzikon
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Hinwil im Profil
Was Hinwil ausmacht.
Wer in Hinwil über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 273 Hektar und 2'400 Grundstücke (gerundet). Davon tragen 320 Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus mehreren Wohnzonen, einer Quartiererhaltungszone, Kernzonen und Zentrumszonen sowie Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest, andere Masse lässt sie ausdrücklich offen (Stand 14. Oktober 2026).
Der Gebäudebestand zeigt, wo ein Ersatzneubau überhaupt zur Frage wird. In Wohn- und Mischzonen stehen auf 720 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (gerundet, Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 38 Prozent. Zur Bautätigkeit: In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 85 Baugesuche publiziert (gerundet), und 160 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026).
Hinwil liegt östlich von Zürich, die Gemeinde besteht aus Hinwil, Wernetshausen und Gibswil. Die Bauzonen-Grundstücke liegen zu 47 Prozent eben, zu 46 Prozent am Hang und zu 8 Prozent in steiler Hanglage. Diese Lage beeinflusst, wie sich ein Grundstück bebauen lässt. Auf 400 Grundstücken steht bereits ein Mehrfamilienhaus (gerundet). Dazu passt die Übersicht Immobilien in Hinwil.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hinwil im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Hinwil vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,6 und 2,6 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W/1.8Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/2.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Hinwil.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Hinwil
Was Sie in Hinwil wissen sollten.
Bei einem älteren Haus gibt es zwei Richtungen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. Deshalb rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Zone zulässt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Auch die Hanglage ist zu lesen: 46 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang.
Mieter, Zeit und Kündigungen gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Anlass kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Wer verkaufen will, hat zwei Wege: den Verkauf an einen Entwickler oder Land gegen Wohnung in Hinwil. Bei Letzterem bringt die Eigentümerschaft das Grundstück ein und erhält eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Dann entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch von Wetzikon.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hinwil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hinwil kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 720 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (gerundet, Stand 4. September 2026). Das ist der Kreis, in dem sich die Frage nach Erhalt oder Neubau stellen kann. Ob sie sich bei Ihrem Grundstück lohnt, hängt von Zone, Bestand und Mietverhältnissen ab. Wir rechnen das im Gespräch mit Belegen durch.
Wie viel wird in Hinwil aktuell gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 85 Baugesuche publiziert (gerundet). Zudem sind 160 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben die Bautätigkeit, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück. Was auf Ihrer Parzelle möglich ist, klären wir mit der Bau- und Zonenordnung.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Hinwil wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Gilt das auch für Hinwil, Wernetshausen und Gibswil?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Hinwil nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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