Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Hettlingen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hettlingen
Hettlingen: Yaacoubi Immobilien AG prüft bei Gebäuden aus der Zeit vor 1980, ob Aufstockung, Anbau oder Ersatzneubau möglich ist, und begleitet in Hettlingen den Verkauf an Entwickler oder den Weg Land gegen Wohnung. Gerechnet wird mit Belegen aus amtlichen Originalen, das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
220Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
22 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
530 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
20Baugesuche in 12 Monaten
3'208Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hettlingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Hettlingen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hettlingen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Hettlingen aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1/20, die Wohnzone 2/35 und die Kernzone.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Hettlingen beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Hettlingen seltener keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In Hettlingen liegen auf einer Bauzonenfläche von 71 Hektar rund 920 Grundstücke. Davon tragen rund 100 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 22 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Leerwohnungsziffer betrug am 1. Juni 2026 0,59 Prozent. Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand an.
Hettlingen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196022 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen75hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,59 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hettlingen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,59 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Hettlingen im Profil
Was Hettlingen ausmacht.
Hettlingen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 23 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Hettlingen. Amtlich leben hier 3'208 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent. Der Bestand umfasst rund 1'400 Wohnungen.
Für einen Ersatzneubau in Hettlingen sind vor allem die Wohn- und Mischzonen von Bedeutung. Dort stehen rund 220 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Auf 75 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 530 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 330, ein Viertel grösser als 830 Quadratmeter. Die Grösse eines Grundstücks bestimmt mit, wie sich ein Neubau darauf anordnen lässt. Ebene Lagen machen 73 Prozent der Bauzonen-Grundstücke aus, Hanglagen 27 Prozent. Das beeinflusst, wie sich ein Grundstück neu bebauen lässt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. In den letzten zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 20 Baugesuche publiziert. Einen Überblick über den Ort finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Hettlingen.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hettlingen im Schnitt.
In Hettlingen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 35 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,6 und 7,9 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Hettlingen.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Hettlingen
Was Sie in Hettlingen wissen sollten.
Bei einem Gebäude aus der Zeit vor 1980 stellt sich die Frage, ob erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen sinnvoller ist. Eine Aufstockung oder ein Anbau nutzt, was steht. Ein Abbruch mit Neubau schafft Spielraum, hängt aber stärker von dem ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Hettlingen kennt zwei Wohnzonen und eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Die Kernzone regelt Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe, für Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer besteht dort keine Vorgabe. Wie die Ausnützung zu lesen ist, erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel.
Mieter gehören von Anfang an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in Pension geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, kann diese Fragen in Ruhe klären, bevor über einen Verkauf entschieden wird. Ob sich ein Ersatzneubau lohnt, beantwortet eine Rechnung, keine Schätzung.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu auf der Seite Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, und welche Reserve bleibt? Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach entscheiden Sie über den Weg. Der Direktankauf bedeutet: Wir kaufen selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Das Exklusivmandat vermittelt still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung im Neubau wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hettlingen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hettlingen kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) stehen in den Wohn- und Mischzonen rund 220 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das ist der Kreis, den wir zuerst ansehen. Ob ein einzelnes Grundstück tatsächlich Potenzial hat, entscheidet die Bau- und Zonenordnung, nicht das Baujahr. Das rechnen wir im Gespräch mit Belegen aus.
Wie viel wird in Hettlingen aktuell gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 20 Baugesuche publiziert. Zudem tragen rund 100 Bauzonen-Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zahlen zeigen, wie viel Bautätigkeit amtlich erfasst ist. Für Ihr Grundstück sagen sie nichts aus; dafür braucht es eine eigene Prüfung.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Hettlingen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Hettlingen?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.