Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Hettlingen · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Hettlingen
Hettlingen im Kanton Zürich: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück gilt und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und kaufen selbst oder vermitteln diskret ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
30Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
71 haBauzonen
3'208Einwohner · 2025
97 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Hettlingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Hettlingen. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Zuerst klären wir, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt, was darauf steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Erst danach sprechen wir über einen Preis.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Ausgangslage in Hettlingen
Bauerwartungsland in Hettlingen.
Von Zürich aus gerechnet liegt Hettlingen rund 23 km nordöstlich, nahe bei Seuzach, Dägerlen und Neftenbach.
Die Bevölkerung von Hettlingen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Hettlingen seltener keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Hettlingen eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
In Hettlingen gibt es nach Stand 13. Oktober 2026 rund 30 Grundstücke in Reservezonen. Sie liegen ausserhalb der Bauzone. Die Bauzonen selbst umfassen 71 Hektar und rund 920 Grundstücke. Von diesen tragen rund 100 kein Gebäude. Diese Zahlen zeigen den Rahmen, in dem eine Einzonung zu lesen ist. Sie sagen nichts darüber, ob ein einzelnes Grundstück eingezont wird.
Hettlingen · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner3'208amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen71 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke920hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,59 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde97 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Hettlingen im Profil
Was Hettlingen ausmacht.
Hettlingen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus und rund 23 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Hettlingen. Im Jahr 2025 lebten in Hettlingen 3'208 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +3,5 Prozent. Wer in Hettlingen Land besitzt, das einmal eingezont werden könnte, findet hier den Rahmen, in dem diese Frage steht.
Für Bauerwartungsland ist der Blick auf die Bauzonen in Hettlingen hilfreich. Sie umfassen 71 Hektar mit rund 920 Grundstücken. Rund 100 Grundstücke in den Bauzonen tragen kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ausserhalb der Bauzone liegen rund 30 Grundstücke in Reservezonen. Sie sind Nichtbauland und gelten als mögliche Kandidaten für eine Einzonung, mehr nicht. Zu den Bauzonen zählen Wohnzonen und eine Kernzone. Als mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke weist die amtliche Statistik 530 Quadratmeter aus (Median). Eben sind 73 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 27 Prozent. Weitere Themen der Gemeinde finden Sie in der Übersicht der Immobilien in Hettlingen.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Hettlingen.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Hettlingen
Was Sie in Hettlingen wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis zu einer Einzonung bleibt es Nichtbauland, auch wenn es in einer Reservezone liegt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Eine Eigentümerin kann eine Einzonung nicht erzwingen, und wir geben dazu kein Versprechen ab.
Für den Wert zählt deshalb, was heute rechtlich gilt, und was nur als Möglichkeit besteht. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung von Hettlingen für Wohnzonen und Kernzone festlegt und was in einer künftigen Bauzone denkbar wäre. Für die Wohnzonen legt sie amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest, für die Kernzone Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit offen ausgewiesenen Annahmen. Käme es später zu einer Einzonung, wäre im Kanton Zürich eine Mehrwertabgabe zu berücksichtigen.
Anlässe für einen Verkauf sind verschieden. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, was mit dem Grundstück geschehen soll. Wer eine Liegenschaft geerbt hat und sie mit Miterben ordnen möchte, braucht eine klare Grundlage für das Gespräch. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein. Prüfen Sie Ihr Grundstück mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit, kostenlos und vertraulich.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Fällig wird sie mit der Baufreigabe oder bei einem Verkauf mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Lesen Sie mehr zum Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Hettlingen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hettlingen liegen in Reservezonen?
Nach Stand 13. Oktober 2026 liegen in Hettlingen rund 30 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zur Nichtbauzone und gelten als mögliche Kandidaten für eine Einzonung, ohne dass damit etwas beschlossen wäre. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 71 Hektar. Bis zu einer allfälligen Einzonung gelten für Reservezonen die engen Regeln für Bauten und Umnutzungen ausserhalb der Bauzone (Art. 24 ff. RPG). Für Ihr Grundstück prüfen wir die Lage im amtlichen Original.
Wie viel Bauland ist in Hettlingen noch unbebaut?
Rund 100 der rund 920 Grundstücke in den Bauzonen tragen kein Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also keine reine Landreserve. Die Bauzonen umfassen 71 Hektar. Für Ihr Grundstück rechnen wir die Lage einzeln.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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