W1/20
Wohnzone 1/20
rund 370 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 4,6 mArt. 13
Hettlingen · Kanton Zürich
Was darf ich in Hettlingen bauen?
Hettlingen kennt Zonen mit amtlich festgelegten Massen, die den Rahmen für Ihr Grundstück setzen. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Hettlingen die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
71 haBauzonen
920Bauzonen-Grundstücke
20Baugesuche in 12 Monaten
3'208Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Hettlingen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Hettlingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Hettlingen.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Hettlingen vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 35 %.
In den Wohnzonen sind 1 bis 2 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,6 und 7,9 m fest.
In Hettlingen kommen Wohnzonen und eine Kernzone vor. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. Für die Kernzone sind amtlich die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe festgelegt.
Ausdrücklich keine Vorgabe macht die Bau- und Zonenordnung in der Kernzone bei der Ausnützungsziffer, der Baumassenziffer und der Überbauungsziffer. Keine Vorgabe heisst: Dazu enthält die Ordnung keine Zahl. Andere Regeln können trotzdem Grenzen setzen. Die Zonen mit ihren Massen zeigt die Liste darunter.
Wohnzonen
W2/35
Wohnzone 2/35
rund 320 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,9 mArt. 13
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 210 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Hettlingen
Was darf ich bauen in Hettlingen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Von Zürich aus gerechnet liegt Hettlingen rund 23 km nordöstlich, nahe bei Seuzach, Dägerlen und Neftenbach.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Hettlingen eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Hettlingen ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Hettlingen gelten 3 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie erfassen rund 900 Grundstücke. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 330 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 830 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Für Ihr Grundstück zählt, welcher Zone es zugeordnet ist.
Hettlingen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke920hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen71 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Hettlingen wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Vollgeschosse
Geschosse über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie von Fassade und Dachfläche. Sie können durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Hettlingen im Profil
Was Hettlingen ausmacht.
Hettlingen liegt im Bezirk Winterthur, rund 23 Kilometer nordöstlich von Zürich. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Hettlingen. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 3'208 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent. Wer in Hettlingen bauen will, bewegt sich in einem Bestand von rund 1'400 Wohnungen. Davon sind 75 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Bei 22 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960; bei solchen Liegenschaften lohnt der Blick auf das, was die heutige Ordnung zulässt.
Die Bauzonen von Hettlingen umfassen 71 Hektar mit 920 Grundstücken. Davon tragen 100 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 73 Prozent, jener in Hanglage 27 Prozent. Das Gelände wirkt sich auf Aushub, Zufahrt und Höhenlage aus. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von sehr gut bis gering. Zuletzt waren 20 Baugesuche publiziert (Stand 30. Oktober 2026). Die Übersicht zu Immobilien in Hettlingen führt weitere Themen der Gemeinde zusammen.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Hettlingen gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1/20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Hettlingen zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Hettlingen.
Hettlingen
Was Sie in Hettlingen wissen sollten.
Was Sie auf einem Grundstück in Hettlingen bauen dürfen, bestimmt zuerst die Zone. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Vollgeschosse oder Gebäudehöhe. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grösse und der Zuschnitt des Grundstücks entscheiden mit darüber, wie viel sich daraus ableiten lässt.
Dazu kommen Einschränkungen ausserhalb der Zone. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Wir prüfen diese Punkte gemeinsam mit der Zone.
Anlass für die Frage kann vieles sein: Wer erbt, will wissen, was auf dem Land möglich ist. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft die Antwort bei der Entscheidung zwischen Behalten, Umbau und Verkauf. Mit dem Check der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie den Ausgangspunkt. Mehr zur Rechenweise finden Sie unter Ausnützungsziffer berechnen.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Den Rahmen für den ganzen Kanton erklärt Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht das Gespräch. Sie schildern Ihre Lage, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, zeigt die Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, und das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Hettlingen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hettlingen liegen in Zonen mit festgelegten Massen?
Es sind rund 900 Grundstücke in 3 Zonen, deren Masse die Bau- und Zonenordnung amtlich festlegt (Stand 13. Oktober 2026). Insgesamt liegen 920 Grundstücke in Bauzonen. Welche Masse auf Ihr Grundstück passen, klären wir im Gespräch anhand der Zone, ohne eine Bewilligung in Aussicht zu stellen.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Hettlingen?
Publiziert waren zuletzt 20 Baugesuche in zwölf Monaten (gerundet, Stand 30. Oktober 2026). Dazu kommen 100 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück. Dafür rechnen wir Ihre Parzelle nach Bau- und Zonenordnung.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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