Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Henggart · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Henggart
Yaacoubi Immobilien AG prüft den Ersatzneubau und die Verdichtung Ihres Grundstücks in Henggart, kauft es im Direktankauf oder vermittelt es still an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Vor jedem Preis rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
170Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
25 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
460 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'376Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Henggart wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Henggart liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,48 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Henggart
Ersatzneubau und Verdichtung in Henggart.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Henggart aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 2001 bis 2010.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone 2B und die Wohnzone 2A.
Die Bevölkerung von Henggart ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Henggart ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Die Bau- und Zonenordnung von Henggart beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Henggart etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Henggart stehen 170 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Auf 25 Prozent der Grundstücke steht ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen 65 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 460 Quadratmetern (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben den Bestand. Sie sagen noch nichts darüber, was auf einem einzelnen Grundstück möglich ist.
Henggart · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196025 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte460 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 30. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,48 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Henggart im Profil
Was Henggart ausmacht.
In Henggart lebten im Jahr 2025 2'376 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Der Wohnungsbestand in Henggart umfasst rund 1'000 Wohnungen. Wer in Henggart ein Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Dann kann auch ein Ersatzneubau in Henggart zum Thema werden.
Die Gemeinde Henggart liegt im Bezirk Andelfingen, 23 Kilometer nordöstlich der Stadt Zürich. Die Bauzonen von Henggart umfassen 52 Hektar mit rund 690 Grundstücken. Auf 170 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei ihnen lohnt sich die Prüfung, ob Erhalten oder Neubauen sinnvoller ist. Ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen, ist nur dort denkbar, wo die Bau- und Zonenordnung es zulässt. Die 100 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen auch laufende Ersatzneubauten mit. Wie Ihr Grundstück in Henggart liegt, zeigt die Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Henggart im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Henggart vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,3 und 2,6 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1AMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Henggart.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Henggart
Was Sie in Henggart wissen sollten.
Bei einem älteren Gebäude gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg trägt, entscheidet die Bau- und Zonenordnung. In Henggart kommen mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone vor. In allen legt die Gemeinde Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Eine Ausnützungsziffer schreibt sie ausdrücklich nicht vor. Wie die Reserve eines Grundstücks aussieht, zeigt die Berechnung der Nutzungsreserve.
Sind Wohnungen vermietet, braucht ein Ersatzneubau Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Kündigungen müssen sorgfältig geplant werden (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,48 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Wer ein Grundstück an einen Entwickler verkauft oder Land gegen Wohnung einbringt, beurkundet den Vertrag öffentlich. Das verlangen Art. 216 OR und Art. 657 ZGB. Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch. Es ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Zuerst rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie es vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, und das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Jedes Angebot geben Sie in Ihrem geschützten Zugang frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Henggart: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Henggart kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtliche Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zeigen 170 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Auf 25 Prozent der Grundstücke steht ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Ob sich ein Abbruch lohnt, sagt diese Zahl nicht. Das entscheidet die Bau- und Zonenordnung, und wir rechnen es für Ihr Grundstück im Gespräch.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Henggart?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 460 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 290 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 730 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Faktor für einen Ersatzneubau. Entscheidend bleiben Zone, Lage und Bestand. Wir prüfen sie vor jedem Preisgespräch.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 30. September 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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