Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Hedingen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Hedingen
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Hedingen. Wir kaufen selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermitteln still im Exklusivmandat an Pensionskassen, Family Offices und private Investoren. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, die erste Einschätzung ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
110Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'800Wohnungen im Bestand
0,79 %Leerwohnungsziffer
55Wohnungen bewilligt oder im Bau
100 %Steuerfuss · 2026
3'983Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Hedingen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hedingen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Hedingen eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Hedingen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1946 bis 1960.
Mit seinem Steuerfuss liegt Hedingen im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.6, die Wohnzone 1.0 und die Wohnzone 2.0.
In Hedingen haben 110 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, mit 1'000 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Sie betrug 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Im ganzen Kanton lag die mittlere Netto-Miete bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Diese Zahlen sind Eckdaten, kein Urteil über ein einzelnes Objekt.
Hedingen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau55hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde100 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Hedingen im Profil
Was Hedingen ausmacht.
In Hedingen lebten laut amtlicher Statistik 3'983 Menschen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +5 Prozent. Wer in Hedingen ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, hat dafür eigene Gründe. Steht eine Erbschaft an, wird die Verwaltung mit der Pensionierung zur Last oder läuft eine Hypothek aus, kann ein Verkauf zum Thema werden. Auch eine Trennung kann Anlass sein, die Liegenschaft neu zu ordnen. Die Mieterinnen und Mieter bleiben dabei in ihren Wohnungen, denn die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Wir begleiten Eigentümerinnen und Eigentümer in Hedingen ruhig und mit Fakten.
Nach amtlichen Gebäudedaten haben 110 Grundstücke in Hedingen ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, darin liegen 1'000 Wohnungen. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Affoltern und liegt südwestlich von Zürich, in einer Entfernung von 11 Kilometern. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C. In den Bauzonen von Hedingen liegen rund 1'000 Grundstücke auf 88 Hektar. Davon tragen rund 160 kein Gebäude; mitgezählt sind auch Grundstücke, auf denen gerade ein Ersatzneubau entsteht. Bewilligt oder im Bau sind 55 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Weitere Eckdaten zeigt die Seite Immobilien in Hedingen im Überblick. Welche Zahl für Ihr Haus gilt, klären wir im persönlichen Gespräch.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Objekt wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mehr zum Weg finden Sie auf der Seite zur Renditeliegenschaft verkaufen.
Danach wählen Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat. Das Honorar fällt nur bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Hedingen
Was Sie in Hedingen wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Hedingen kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone vor. Die Bau- und Zonenordnung legt in den Wohnzonen die Baumassenziffer fest, die Ausnützungsziffer lässt sie offen. In der Kernzone gibt es keine solche Vorgabe. Wie viel ein Grundstück zusätzlich zulässt, muss deshalb gerechnet werden.
Auch das Alter zählt: 37 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden tragen Bauten aus der Zeit vor 1960. Ein älteres Haus kann Sanierungsbedarf haben, es kann aber auch Reserven bergen. Die 560 Quadratmeter als mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke geben einen Massstab für die Fläche.
Rechtlich ist der Rahmen klar: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Mehr zur Reserve finden Sie bei Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern. Einen Überblick bietet die Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Details zur Steuer die Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hedingen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Hedingen?
Nach amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) haben 110 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin liegen 1'000 Wohnungen, bei einem Wohnungsbestand von 1'800. Die Zahlen sind gerundet. Sie zeigen den Bestand in Hedingen, sagen aber nichts über den Wert eines einzelnen Hauses. Diesen rechnen wir im Gespräch mit Ihnen.
Wie lese ich die Leerwohnungsziffer in Hedingen?
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Wohnungsbestand. In Hedingen betrug sie 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist sie eine Eckzahl zur Vermietungslage, die Käufer mitlesen. Sie ersetzt keine Prüfung der Mietverhältnisse im einzelnen Objekt. Diese Unterlagen stellen wir im Verkaufsprozess zusammen.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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