W 1.6
Wohnzone 1.6
rund 260 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Fassadenhöhe
- 7,2 mArt. 28, Art. 2
Hedingen · Kanton Zürich
Was darf ich in Hedingen bauen?
Hedingen im Bezirk Affoltern kennt eine Bau- und Zonenordnung mit klaren Vorgaben für einzelne Zonen. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Hedingen nach dieser Ordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
6Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
88 haBauzonen
1'000Bauzonen-Grundstücke
55Wohnungen bewilligt oder im Bau
3'983Einwohner · 2025
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Hedingen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Hedingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Hedingen.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Hedingen vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,9 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 6,5 und 10,5 m.
In Hedingen kommen mehrere Wohnzonen vor, dazu eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Die Ausnützungsziffer lässt sie dort ausdrücklich offen.
In einzelnen Wohnzonen gibt es zudem keine Vorgabe zu den Vollgeschossen. Für die Kernzone legt die Ordnung keines dieser Masse fest, weder Ausnützungsziffer noch Baumassenziffer, Überbauungsziffer oder Vollgeschosse. Die Liste unten zeigt die Zonen im Einzelnen.
Wohnzonen
W 1.0
Wohnzone 1.0
rund 230 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 6,5 mArt. 15
W 2.0
Wohnzone 2.0
rund 210 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 28
W 2.5
Wohnzone 2.5
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 28
Wohnzonen mit Gewerbe
WG 2.9
Wohnzone G 2.9
rund 110 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,9 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 2, Art. 28, Art. 29
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 95 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 6
- Gesamthöhe
- 14 mArt. 4
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Hedingen
Was darf ich bauen in Hedingen.
In Hedingen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Hedingen liegt rund 11 km südwestlich von Zürich, in der Nähe von Affoltern am Albis, Bonstetten und Ottenbach.
Von den 14 Gemeinden im Bezirk Affoltern ist Hedingen nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Hedingen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Hedingen gibt es 6 Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt. Sie betreffen rund 940 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Insgesamt zählt die Gemeinde rund 1'000 Grundstücke in Bauzonen. Der Bestand umfasst rund 1'800 Wohnungen, darunter stehen rund 120 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Diese Zahlen zeigen den Rahmen, nicht die Möglichkeiten Ihres einzelnen Grundstücks.
Hedingen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'000hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen88 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude160hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau55hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Hedingen hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Hedingen im Profil
Was Hedingen ausmacht.
Hedingen liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich, in einer Distanz von 11 Kilometern (Herleitung). Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Hedingen. Ende 2025 zählte die amtliche Statistik 3'983 Einwohnerinnen und Einwohner in Hedingen. Die Zahl der Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5 Prozent.
Für die Frage, was in Hedingen gebaut werden darf, zählt zuerst die Fläche: Die Bauzonen umfassen 88 Hektar mit rund 1'000 Grundstücken. Auf rund 160 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter.
Zudem sind 40 Prozent der Grundstücke eben, 46 Prozent liegen am Hang und 15 Prozent in steiler Hanglage. Bei den Gebäuden stammen 37 Prozent der bebauten Grundstücke aus der Zeit vor 1960. Bewilligt oder im Bau sind rund 55 Wohnungen in Hedingen (Stand 4. September 2026). Der Wohnungsbestand umfasst rund 1'800 Wohnungen.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Hedingen gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W 1.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Hedingen werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Hedingen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 1.6.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.61,6 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'360 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Hedingen
Was Sie in Hedingen wissen sollten.
Wer in Hedingen wissen will, was auf dem eigenen Grundstück möglich ist, beginnt bei der Zone. Jede Zone hat eigene Regeln, und die Bau- und Zonenordnung entscheidet, welche Masse gelten. Dazu gehören Baumasse, Höhen und Grenzabstände. Wie viel darf ich in Hedingen bauen? Das hängt von der Zone, der Form und der Lage des Grundstücks ab. Ebenso beeinflusst die Hanglage, wie sich ein Bauvolumen setzen lässt.
Nicht alles ist überall geregelt. Manche Zonen lassen eine Grösse ausdrücklich offen, dann gibt es dafür keine Vorgabe. Das bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist: Andere Vorschriften des kantonalen Rechts und der Gemeinde bleiben bestehen. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und können ein Vorhaben ebenfalls prägen.
Wer erbt, will wissen, was das Grundstück hergibt. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft ein Blick auf die Reserven. Wer eine auslaufende Hypothek neu ordnet, prüft ebenfalls die Möglichkeiten. Mehr dazu finden Sie auf der Seite zu Ersatzneubau und Verdichtung in Hedingen.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu steht im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Im ersten Gespräch klären wir, was Sie vorhaben und welches Grundstück gemeint ist. Mit der Adresse zeigt die Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit das Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Gerechnet, nicht geschätzt.
Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Entscheiden Sie sich zu verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Beides endet beim Notar. Wie wir rechnen, erklärt die Seite zur Methode der Grundstücksprüfung.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Hedingen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hedingen liegen in Zonen mit festgelegten Massen?
In Hedingen sind es rund 940 Grundstücke in 6 Zonen mit amtlich festgelegten Massen (Stand 13. Oktober 2026). Insgesamt liegen rund 1'000 Grundstücke in Bauzonen. Für ein einzelnes Grundstück gilt, was die Bau- und Zonenordnung für seine Zone festlegt. Welche Zone das ist, klären wir im Gespräch mit Belegen im amtlichen Original.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Hedingen?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 560 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter (Stand 4. September 2026). Wie viel darauf gebaut werden darf, bestimmt nicht die Grösse allein, sondern die Zone mit ihren Massen. Wir rechnen das für Ihr Grundstück nach.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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