Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Hedingen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hedingen
Hedingen: Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümer in Hedingen, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung auf dem Grundstück eignet, und begleitet den Verkauf an einen Entwickler oder den Weg über Land gegen Wohnung. Grundlage sind die Bau- und Zonenordnung und amtliche Zahlen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
340Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
37 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
55Wohnungen bewilligt oder im Bau
3'983Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hedingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Hedingen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hedingen.
Auf den meisten Grundstücken in Hedingen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1946 bis 1960.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.6, die Wohnzone 1.0 und die Wohnzone 2.0.
Die Bevölkerung von Hedingen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In Hedingen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Die Bau- und Zonenordnung von Hedingen ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Hedingen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Hedingen liegen 1'000 Grundstücke in Bauzonen auf 88 Hektar. Davon tragen 340 in Wohn- und Mischzonen ein Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Grundstücke mit Mehrfamilienhaus zählt die amtliche Statistik 120. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude sind 160; dieser Wert zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Er sagt deshalb nichts über freie Reserven allein aus.
Hedingen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau55hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hedingen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,79 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Hedingen im Profil
Was Hedingen ausmacht.
Hedingen liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich und rund 11 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Hedingen. Hier wohnten 2025 insgesamt 3'983 Einwohnerinnen und Einwohner (amtliche Statistik). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5 Prozent. Der Bestand umfasst 1'800 Wohnungen. Wer sich einen Überblick über die Gemeinde verschaffen möchte, findet ihn auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Hedingen.
Für einen Ersatzneubau in Hedingen ist der ältere Bestand wichtig. Bei 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. In den Wohn- und Mischzonen tragen 340 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 560 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 860 Quadratmeter. Dazu kommen 55 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die Lage der Bauzonen-Grundstücke ist unterschiedlich: 40 Prozent sind eben, 46 Prozent liegen am Hang, davon 15 Prozent steil. Das beeinflusst, wie ein Neubau auf einem Grundstück geplant werden kann. Wer ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen möchte, beginnt mit der Grösse und der Lage des eigenen Grundstücks.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hedingen im Schnitt.
In Hedingen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,9 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 6,5 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Hedingen.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Hedingen
Was Sie in Hedingen wissen sollten.
Bei einem Ersatzneubau stellt sich zuerst die Frage, ob erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen sinnvoller ist. Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt das Gebäude stehen. Ein Neubau schafft Spielraum, setzt aber voraus, dass die Bau- und Zonenordnung mehr zulässt als der Bestand nutzt. In den Wohnzonen von Hedingen legt die Gemeinde die Baumassenziffer amtlich fest. Eine Ausnützungsziffer gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. In der Kernzone gibt es keine solchen Vorgaben. Welche Reserve ein Grundstück hat, rechnen wir im Einzelfall nach, wie auf der Seite zur Nutzungsreserve Ihres Grundstücks beschrieben.
Mieter verdienen frühe und sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine genaue Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerer Wohnungen am Bestand an.
Als Anlass kommen eine Erbschaft, die Pensionierung, ein zu gross gewordenes Haus, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek infrage. Wer verkauft, kann an einen Entwickler gehen oder sein Land gegen Wohnung einbringen. Dabei erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Mehr dazu unter Land gegen Wohnung in Hedingen.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Den Überblick finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Bei einem Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Näheres steht auf der Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Über die Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan. Dann rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Grundstückkauf gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hedingen: Ihre Fragen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau in Hedingen?
Das lässt sich nur am einzelnen Grundstück rechnen. Ausgangspunkt ist, wie viel die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Hedingen stehen auf 340 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 560 Quadratmeter. Wir rechnen im Gespräch mit Belegen, ohne Versprechen zum Ergebnis.
Was geschieht mit den Mietern bei einem Ersatzneubau?
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). In Hedingen beträgt die Leerwohnungsziffer 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie zeigt den Anteil leerer Wohnungen am Bestand. Wir besprechen früh, wie Zeit und Kündigungen zum Vorhaben passen.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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