Der Boden
Oft ist bei einem Einfamilienhaus der Boden mehr wert als das Haus. Den Ausschlag gibt, was die Zone auf dem Grundstück erlaubt.
Hedingen · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Hedingen
Hedingen im Bezirk Affoltern: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Hausverkauf in Hedingen auf zwei Wegen, als Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt oder als stilles Exklusivmandat ohne Inserat. Vorab rechnen wir, was das Grundstück hergibt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
680Grundstücke mit Einfamilienhaus
37 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,79 %Leerwohnungsziffer
100 %Steuerfuss · 2026
3'983Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Einfamilienhaus verkaufen
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Boden und Haus gerechnet
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Hedingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Hedingen
Haus verkaufen in Hedingen.
Am häufigsten sind in Hedingen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1946 bis 1960.
In Hedingen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Von den 14 Gemeinden im Bezirk Affoltern ist Hedingen nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Hedingen liegt rund 11 km südwestlich von Zürich, in der Nähe von Affoltern am Albis, Bonstetten und Ottenbach.
Mit seinem Steuerfuss liegt Hedingen im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
In Hedingen stehen 1'000 Grundstücke in Bauzonen, die Bauzonen umfassen 88 Hektar. Davon sind 160 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei den Einfamilien- und Zweifamilienhäusern liegt der Median der Fläche bei 580 m² (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026.
Hedingen · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'983amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde100 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau55hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Hedingen wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Hedingen vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Hedingen
Baujahr und Zustand
Dach, Fassade, Fenster, Heizung: Was bald erneuert werden muss, rechnet jeder Käufer vom Preis ab. Wir rechnen es offen mit.
Grösse des Grundstücks
Rund 560 m² sind in Hedingen die Mitte: Die eine Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Familien wie für Entwickler zählt ein grosser Garten.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Hedingen liegt bei 0,79 %.
Hedingen im Profil
Was Hedingen ausmacht.
Hedingen liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich aus, in einer Distanz von 11 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Hedingen. Nach der amtlichen Statistik leben hier 3'983 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5 Prozent.
Für den Hausverkauf zählt der Bestand an Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern. Die Gemeinde zählt rund 680 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Ihre mittlere Fläche beträgt 580 m². Das ist der Median: Eine Seite der Grundstücke liegt darunter, die andere darüber. Bei den Bauzonen-Grundstücken insgesamt liegt der Median bei 560 m². Bei 37 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Haus aus der Zeit vor 1960. Wer ein solches Haus besitzt, sollte neben dem Gebäude auch den Boden betrachten. In Hedingen gibt es mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Zuständig für die Beurkundung und den Eintrag ist das Grundbuchamt Affoltern in Affoltern a/Albis.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Die Familienwohnung
Dient das Haus der Familie als Wohnung, braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten, auch wenn nur einer von ihnen Eigentümer ist.
Art. 169 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Keine Handänderungssteuer
Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer an. Den Gewinn besteuert die Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Pensionierung, ein Garten, der zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen: Meist beginnt ein Hausverkauf mit einem neuen Lebensabschnitt. Wir rechnen alle Wege nebeneinander, vom Verkauf über Land gegen Wohnung bis zur blossen Standortbestimmung.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Zonenordnung, was ist es wert. Dann wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf wird öffentlich beurkundet und gilt mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse liegen uns Grundstück, Zone und Gebäude sofort vor.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der heutige Bestand, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist.
- 03 · GesprächBei Ihnen am Küchentisch oder bei uns. Für die Bewertung müssen wir nicht ins Haus.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat. Sie entscheiden in Ruhe.
- 05 · BesichtigungenBesichtigt wird nur mit geprüften Käufern und erst nach Ihrer Freigabe.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Eintrag im Grundbuch und Übergabe der Schlüssel, an einem Termin, der Ihnen passt.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Hedingen
Was Sie in Hedingen wissen sollten.
Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute auf dem Grundstück erlaubt. In Hedingen legt sie für die Wohnzonen die Baumassenziffer amtlich fest, die Ausnützungsziffer ist ausdrücklich nicht vorgegeben. Die Kernzone kennt keine dieser Vorgaben. Wir rechnen diese Angaben durch und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das ist eine Rechnung und keine Schätzung. Mehr zur Frage, was gebaut werden darf, finden Sie unter Was darf ich in Hedingen bauen?.
Auch die Lage des Grundstücks gehört dazu. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 40 Prozent eben, 46 Prozent liegen am Hang und 15 Prozent an steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Der Anlass für einen Verkauf kann unterschiedlich sein: Steht die Pensionierung an, wird das Haus zu gross, ist ein Erbe zu ordnen oder trennt sich ein Paar. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Hedingen: Ihre Fragen.
Wie viele Häuser mit Ein- oder Zweifamilienhaus gibt es in Hedingen?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) sind es rund 680 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Ihre mittlere Fläche beträgt 580 m². Das ist der Median: Eine Seite der Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Ihr Haus zählt am Ende die eigene Parzelle, die wir im Gespräch mit Ihnen anschauen.
Wie viel Bauzone und wie viele unbebaute Grundstücke hat Hedingen?
Die Bauzonen umfassen 88 Hektar mit rund 1'000 Grundstücken. Davon sind rund 160 Grundstücke ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie sagt also nicht nur etwas über freie Parzellen aus. Der Stand der Zonenangaben ist 13. Oktober 2026. Was auf Ihrem Grundstück gilt, rechnen wir mit Ihnen anhand der Bau- und Zonenordnung durch.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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