W2
Wohnzone 2
rund 200 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 mArt. 25
Greifensee · Kanton Zürich
Was darf ich in Greifensee bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung ist unsere Grundlage, wenn Sie wissen wollen, was Sie bauen dürfen. Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Greifensee, was die Zone erlaubt. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
6Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
93 haBauzonen
530Bauzonen-Grundstücke
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
5'401Einwohner · 2025
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Jede Zahl mit Beleg
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Greifensee und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Greifensee wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Greifensee gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1 OstMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K IIMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Greifensee
Was darf ich bauen in Greifensee.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rund 11 km östlich von Zürich gelegen, hat Greifensee Schwerzenbach, Volketswil und Maur in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Greifensee eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Ohne Gebäude ist in Greifensee etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für Greifensee kennt die Bau- und Zonenordnung 6 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. In diesen Zonen liegen rund 440 Grundstücke. Insgesamt sind es in den Bauzonen rund 530 Grundstücke. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Die folgenden Kennzahlen zeigen, welche Grundlage die Gemeinde für die Bebaubarkeit bereithält.
Greifensee · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke530hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen93 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude80hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt UsteramtlichSitz in Uster
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Greifensee.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Greifensee vor allem mit der Ausnützungsziffer: 40 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,5 und 7,5 m.
In Greifensee kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie Kernzonen vor. Bei den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung je nach Zone die Ausnützungsziffer oder die Überbauungsziffer fest, dazu die Vollgeschosse. Die Wohn- und Gewerbezone sowie eine der Kernzonen kennen Ausnützungsziffer und Vollgeschosse. Für die andere Kernzone sind amtlich nur die Vollgeschosse festgelegt.
Bei keiner Zone der Liste verzichtet die Ordnung ausdrücklich auf eine Vorgabe. Die Masse selbst zeigt die Zonenliste darunter.
Wohnzonen
W1 Ost
Wohnzone 1 Ost
rund 70 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 4,5 mArt. 25
W1 West
Wohnzone 1 West
rund 35 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 4,5 mArt. 25
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2
Wohnzone G2
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 mArt. 25
Kern- und Zentrumszonen
K II
Kernzone II
rund 70 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 55 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7 mArt. 12
K I
Kernzone I
rund 30 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7 mArt. 5
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Greifensee im Profil
Was Greifensee ausmacht.
In Greifensee lebten laut amtlicher Statistik 5'401 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung von Greifensee um +1,8 Prozent. Der Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst rund 2'400 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen zu einem Stichtag leer stand; sie betrug 0,42 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Wer erbt, möchte wissen, was auf dem Grundstück zulässig ist. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft ein Blick auf die Zone, bevor Sie planen. Auch wenn eine Hypothek ausläuft oder eine Trennung ansteht, kann am Anfang die Frage stehen, was Sie in Greifensee bauen dürfen.
Die Gemeinde Greifensee liegt im Bezirk Uster, rund 11 Kilometer östlich der Stadt Zürich. Sie besteht aus der einen Ortschaft Greifensee. Die Bauzonen umfassen 93 Hektar mit rund 530 Grundstücken. Rund 80 davon tragen kein Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. Bewilligt oder im Bau waren rund 25 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Hälfte der Grundstücke in den Bauzonen ist kleiner als 600 Quadratmeter. Rund 75 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Auf 18 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Weitere Angaben zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Greifensee im Überblick.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Greifensee wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Vollgeschosse
Geschosse über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie von Fassade und Dachfläche. Sie können durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Greifensee zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Greifensee.
Greifensee
Was Sie in Greifensee wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Greifensee bebaubar ist, entscheidet zuerst die Zone. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten: bei den einen die Ausnützungsziffer, bei anderen die Überbauungsziffer, dazu die Vollgeschosse. Wie viel Sie bauen dürfen, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen. Es hängt von der Zone und der Grösse Ihrer Parzelle ab.
Zur Zone kommen weitere Punkte. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Entlang von Gewässern ist im Gewässerraum nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Auch die Lage spielt hinein: Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 86 Prozent, jener in Hanglage 14 Prozent.
Wir rechnen, bevor wir über einen Preis sprechen: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Zone. Das ist keine Bewilligung. Im Baubewilligungsverfahren gibt es im Kanton Zürich kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Ob und wie gebaut werden darf, entscheidet die Behörde.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was im ganzen Kanton zum Bauen gilt, erklärt das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Wer ein Grundstück verkaufen will, findet den Überblick auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Für Eintragungen ist das Grundbuchamt Uster in Uster zuständig.
Am Anfang steht Ihre Adresse. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt auf Wunsch das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Wie wir ein Grundstück prüfen, beschreibt die Seite Methode zur Prüfung eines Grundstücks. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat, eine stille Vermittlung ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Am Ende steht der Notartermin. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand und Unterlagen.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Greifensee: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Greifensee liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind rund 440 Grundstücke in 6 Zonen. Insgesamt liegen rund 530 Grundstücke in den Bauzonen. Für sie legt die Bau- und Zonenordnung Masse fest. Welche das für Ihre Parzelle sind, hängt von der Zone ab. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026. Die Grundstückprüfung zeigt Ihre Zone.
Wie viel Bauland in Greifensee ist noch ohne Gebäude?
Rund 80 der rund 530 Grundstücke in den Bauzonen haben kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts darüber, ob ein einzelnes Grundstück bebaubar ist. Das hängt von Zone, Lage und Rechten im Grundbuch ab. Die Bauzonen umfassen 93 Hektar (Stand 4. September 2026).
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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