Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Greifensee · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Greifensee
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Greifensee den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir: Bestand, Bau- und Zonenordnung, Wert. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
65Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'400Wohnungen im Bestand
0,42 %Leerwohnungsziffer
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
101 %Steuerfuss · 2026
5'401Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Greifensee wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Greifensee
Mehrfamilienhaus verkaufen in Greifensee.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Greifensee nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Greifensee aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Greifensee liegt im mittleren Bereich.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Greifensee die Wohnzone 2, die Wohnzone 1 Ost und die Kernzone II die grössten Bauzonen.
In Greifensee stehen 530 Grundstücke in Bauzonen, die Bauzonen umfassen 93 Hektar. Davon sind 80 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,42 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Die Gebäudedaten stammen vom Stand 4. September 2026.
Greifensee · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen75hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,42 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde101 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196018 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt UsteramtlichSitz in Uster
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Greifensee im Profil
Was Greifensee ausmacht.
Greifensee liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich, in einer Distanz von 11 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Greifensee. Nach amtlicher Statistik leben hier 5'401 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1,8 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Wer ein Mehrfamilienhaus in Greifensee verkaufen möchte, findet hier den Rahmen, in den sich die Liegenschaft einfügt.
Im Gebäudebestand von Greifensee zählt die amtliche Statistik 2'400 Wohnungen. Auf 75 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 65 Grundstücken ist es das Hauptgebäude, darin liegen 2'000 Wohnungen. Bewilligt oder im Bau sind 25 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 93 Hektar mit 530 Grundstücken. Die Hälfte dieser Grundstücke ist kleiner als 600 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein weiteres Viertel grösser als 1'340 Quadratmeter. Eben sind 86 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 14 Prozent. Für ein Renditeobjekt in Greifensee sind Grundstücksgrösse und Lage wichtige Ausgangsgrössen, denn sie fliessen in die Berechnung dessen ein, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Greifensee.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Greifensee
Was Sie in Greifensee wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zu den Käufern zählen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. In Greifensee gibt es Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und Kernzonen. Welche Masse gelten, legt die Bau- und Zonenordnung fest. Das Alter der Gebäude fliesst ebenfalls in die Rechnung ein: Auf 18 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Mieter müssen beim Verkauf nicht ausziehen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichsgrösse nennt die kantonale Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Ein Verkauf kann aus verschiedenen Gründen anstehen: Wer erbt, eine Erbengemeinschaft bildet, in Pension geht oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, prüft diesen Schritt. Wir begleiten Sie in jeder dieser Lagen, auch über Erbengemeinschaft und Liegenschaft.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Uster. Mehr dazu auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Greifensee: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Greifensee?
Auf 65 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 2'000 Wohnungen, bei einem Gesamtbestand von 2'400 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Sie zeigen, in welchem Bestand ein Verkauf einzuordnen ist, und ersetzen keine Prüfung Ihres Grundstücks.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Greifensee aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,42 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist sie eine Vergleichszahl zum eigenen Haus. Bewilligt oder im Bau sind 25 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Wir besprechen die Zahlen gern persönlich mit Ihnen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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