Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Greifensee · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Greifensee
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Greifensee bei der Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
530Bauzonen-Grundstücke
600 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,42 %Leerwohnungsziffer
101 %Steuerfuss · 2026
18 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
5'401Einwohner · 2025
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Diskret, unverbindlich
- Kostenlose Bewertung
- Vier Wege zum Wert
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Greifensee wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Greifensee
Immobilie bewerten in Greifensee.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Greifensee nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Auf den meisten Grundstücken in Greifensee steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Greifensee ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Mit seinem Steuerfuss liegt Greifensee im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Ohne Gebäude ist in Greifensee etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für die Bewertung einer Immobilie in Greifensee zählen zuerst die Grundlagen. In den Bauzonen liegen rund 530 Grundstücke (Stand der Zonenangaben 13. Oktober 2026). Die mittlere Grösse beträgt 600 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'340 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, warum jede Liegenschaft einzeln gerechnet werden muss. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Greifensee · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner5'401amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,42 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde101 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196018 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Greifensee im Profil
Was Greifensee ausmacht.
In Greifensee leben 5'401 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1,8 Prozent. Der Wohnungsbestand in Greifensee umfasst rund 2'400 Wohnungen. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, kann sich dieselbe Frage stellen. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann der Anlass sein, eine Immobilie in Greifensee bewerten zu lassen.
Greifensee liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 11 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Greifensee. Die Bauzonen von Greifensee umfassen 93 Hektar mit rund 530 Grundstücken. Davon tragen rund 80 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen rund 75 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie Kernzonen prägen das Zonenbild in Greifensee. Zudem sind rund 25 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,42 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · GesprächWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Wert
Was den Wert in Greifensee bestimmt.
Der Bestand in Greifensee nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Greifensee bestimmt, zeigen die Verteilungen der Seite. Bei der Bauperiode reicht die Spanne von vor 1919 bis ab 2011. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 18 Prozent. Bei der Grösse liegt der Median bei 600 Quadratmetern. Eben sind 86 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage 14 Prozent. Diese Anteile ordnen Ihr Grundstück ein, ersetzen aber nicht die Rechnung für die einzelne Liegenschaft.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
12 %
1919 bis 1945
vereinzelt
1946 bis 1960
5 %
1961 bis 1980
35 %
1981 bis 2000
36 %
2001 bis 2010
6 %
ab 2011
5 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
340 m²Mitte 600 m²1'340 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
86 %
Hanglage, 10 bis 25 %
14 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Greifensee, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch, nie eine E-Mail mit Zahlen. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint es zuvor im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was sich daraus rechnen lässt. Die Methode legen wir auf der Seite so prüfen wir ein Grundstück offen.
Danach liegt die Bandbreite mit dem Rechenweg vor. Möchten Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf, bei dem wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Das Honorar fällt dort erst bei Erfolg an. Bis zur Beurkundung begleiten wir Sie mit einem Ansprechpartner.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Greifensee
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Greifensee
Was Sie in Greifensee wissen sollten.
Was eine Immobilie in Greifensee wert ist, bestimmen mehrere Grössen zusammen. Zuerst zählt die Zone und mit ihr die Masse, welche die Bau- und Zonenordnung festlegt. In den Wohnzonen und in den Kernzonen gelten je nach Zone andere amtliche Vorgaben, etwa zu Ausnützung oder Überbauung und zu den Vollgeschossen. Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage im Ort. Wir rechnen diese Punkte einzeln durch und legen jede Zahl mit Beleg offen.
Unsere Einschätzung ist keine Schätzung im Sinn eines Gutachtens einer zugelassenen Schätzerin. Sie zeigt eine nachvollziehbare Bandbreite und den Rechenweg dazu. Das hilft, wenn eine Erbengemeinschaft Klarheit sucht oder wenn ein Verkauf zur Diskussion steht. Auch wer nur wissen will, was sein Haus wert ist, erhält so eine Grundlage für eigene Entscheide.
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie gehören zur Prüfung, weil sie einen Wert beeinflussen können. Zuständig ist das Grundbuchamt Uster. Einen Verkauf verlangt die Bewertung nie: Das Gespräch bleibt unverbindlich, die Entscheidung liegt bei der Eigentümerschaft.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was dort steht, wirkt sich direkt auf den Wert aus. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer die steuerlichen Folgen eines Verkaufs kennen möchte, liest dazu Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Im Gespräch klären wir, welche Punkte für Ihre Liegenschaft zählen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Greifensee: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in Greifensee in der Bauzone?
In den Bauzonen von Greifensee liegen rund 530 Grundstücke auf 93 Hektar (Stand der Zonenangaben 13. Oktober 2026). Davon sind rund 80 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung rechnen wir trotzdem das einzelne Grundstück durch, mit Zone, Grösse und Hanglage.
Wie gross sind die Grundstücke in Greifensee?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 600 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 340 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'340 Quadratmeter. Die Grösse ist einer von mehreren Punkten, die den Wert bestimmen. Wir rechnen sie zusammen mit Zone, Bauperiode und Hanglage und zeigen den Rechenweg.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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