Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Geroldswil · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Geroldswil
Soll das Haus bleiben, wird es aufgestockt oder ersetzt? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Geroldswil Ersatzneubau und Verdichtung, rechnet mit amtlichen Zahlen und begleitet den Verkauf an Entwickler oder den Weg Land gegen Wohnung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
290Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
11 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
530 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
5'402Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Geroldswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Geroldswil
Ersatzneubau und Verdichtung in Geroldswil.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Geroldswil aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Geroldswil liegen in der Wohnzone W 1.6, der Wohnzone W 1.3 und der Wohnzone W 2.6.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Geroldswil misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Geroldswil etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Geroldswil stehen 290 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 11 Prozent. Die Wohnungen im Bestand belaufen sich auf 2'400. Diese Zahlen zeigen, wie viele Liegenschaften für die Frage Erhalten oder Ersetzen überhaupt in Betracht kommen. Sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Geroldswil · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196011 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen140hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer2,49 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DietikonamtlichSitz in Dietikon
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Geroldswil liegt die Leerwohnungsziffer bei 2,49 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Geroldswil im Profil
Was Geroldswil ausmacht.
Beim Bauen in Geroldswil zählt zuerst die Fläche: Die Bauzonen umfassen 76 Hektar, verteilt auf rund 930 Grundstücke. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, einer Wohnzone mit Gewerbeanteil, einer Zentrumszone und einer Gewerbezone. Für alle Zonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Die Baumassenziffer misst das Bauvolumen im Verhältnis zur Fläche des Grundstücks. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 22 Prozent eben, 64 Prozent liegen in Hanglage und 15 Prozent in steiler Hanglage. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Geroldswil und Fahrweid. Welche Regeln im Einzelnen gelten, erklärt die Seite Bauvorschriften in Geroldswil.
Der Gebäudebestand liefert den Ausgangspunkt für jeden Ersatzneubau. In den Wohn- und Mischzonen von Geroldswil tragen 290 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Auf 140 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude gibt es 130; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Bestand an Wohnungen liegt bei 2'400. Die Einwohnerzahl beträgt 5'402 (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +7,1 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie beträgt 2,49 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse B. Wer ein älteres Haus besitzt, kann auf dieser Grundlage klären, was an seinem Standort möglich ist.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Geroldswil im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Geroldswil vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,3 und 3,2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 6,5 und 10 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung, Abstände nur dort, wo eine Zahl steht; ein gestrichelter Abstand ohne Zahl ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Geroldswil.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Geroldswil
Was Sie in Geroldswil wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich eine Grundfrage: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Die Antwort hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Deshalb rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und welche Reserve die Zone zulässt. Die Grundstücke in Geroldswil sind unterschiedlich gross: Die mittlere Grösse liegt bei 530 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Auch die Lage am Hang spielt mit, denn 64 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage.
Mieter, Zeit und Kündigungen gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Anlässe für die Frage können eine Erbschaft, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein.
Wer nicht selbst bauen will, hat zwei Wege. Sie verkaufen an einen Entwickler, oder Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau. Mehr dazu finden Sie unter Land gegen Wohnung in Geroldswil.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Einen Überblick gibt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mehr zur Reserve finden Sie bei der Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Dann entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Geroldswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Geroldswil kommen für einen Ersatzneubau in Betracht?
In Wohn- und Mischzonen tragen 290 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage Erhalten oder Ersetzen stellt. Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, hängt von Zone, Grösse und Lage ab. Das klären wir im Gespräch mit amtlichen Zahlen.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Geroldswil?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Die Grösse beeinflusst, was sich auf einem Grundstück bauen lässt. Massgebend bleiben die Baumassenziffer und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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