Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Geroldswil · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Geroldswil
Was ist mein Land wert, wenn vielleicht eingezont wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Geroldswil den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was heute gilt, belegen jede Zahl im amtlichen Original und zeigen Ihnen den Direktankauf und das Exklusivmandat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
76 haBauzonen
5'402Einwohner · 2025
112 %Steuerfuss · 2026
BÖV-Güteklasse, überwiegend
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Geroldswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Geroldswil
Bauerwartungsland in Geroldswil.
Rund 11 km nordwestlich von Zürich gelegen, hat Geroldswil Weiningen, Oetwil an der Limmat und Dietikon in der Nähe.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Gemeinde zählt zwei Ortschaften: Geroldswil und Fahrweid.
Ohne Gebäude ist in Geroldswil etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Geroldswil eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
In Geroldswil liegen rund 25 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zur Nichtbauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Das sagt nichts darüber, ob und wann eine Einzonung erfolgt. Zum Vergleich: Die Bauzonen zählen rund 930 Grundstücke, die mittlere Grösse beträgt 530 Quadratmeter. Die Angaben zu den Zonen stammen mit Stand 14. Oktober 2026 aus den amtlichen Unterlagen.
Geroldswil · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner5'402amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen76 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke930hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude130hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer2,49 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Geroldswil im Profil
Was Geroldswil ausmacht.
Beim Bauen in Geroldswil beginnt der Blick bei der Bauzone. Sie umfasst 76 Hektar mit rund 930 Grundstücken. Das Zonenbild in Geroldswil reicht von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone und eine Zentrumszone bis zu einer Gewerbezone. Für alle diese Zonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Bei der Ausnützungsziffer und den Vollgeschossen macht sie in mehreren Zonen ausdrücklich keine Vorgabe. 130 Bauzonen-Grundstücke sind ohne Gebäude, darin zählen auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 530 Quadratmeter. Auf 11 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Rund 140 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus.
Geroldswil liegt im Bezirk Dietikon, nordwestlich von Zürich, rund 11 Kilometer entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Geroldswil und Fahrweid. Im Bestand stehen rund 2'400 Wohnungen, die Einwohnerzahl lag im Jahr 2025 bei 5'402. Die Bevölkerung von Geroldswil veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,1 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer stand; sie betrug 2,49 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Wer Land ausserhalb der Bauzone besitzt, sieht die Gemeinde im Überblick aus einer anderen Perspektive: Sein Grundstück gehört nicht zu diesen Bauzonen. Für solche Flächen in Geroldswil gilt bis zu einer allfälligen Einzonung das Recht der Nichtbauzone.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Geroldswil. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Fakten mitbringen. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und wie es amtlich eingeordnet ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Beurkundet wird beim Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Geroldswil.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Geroldswil
Was Sie in Geroldswil wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar, aber nicht beschlossen ist. Bis zu einem Entscheid bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eine Einzonung in Geroldswil erfolgt, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Niemand kann sie für Ihr Grundstück zusichern, auch wir nicht.
Für eine sachliche Einordnung trennen wir, was heute gilt, von dem, was später möglich wäre. Dazu gehören die heutige Zuweisung zur Reservezone, die Lage zur bestehenden Bauzone und die Erschliessung. Die ÖV-Güteklasse beschreibt, wie gut ein Gebiet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist; in Geroldswil ist sie überwiegend B. Von den Bauzonen-Grundstücken der Gemeinde liegen 64 Prozent in Hanglage. In steiler Hanglage liegen 15 Prozent der Bauzonen-Grundstücke.
Wer erbt, vor der Pensionierung steht oder eine Hypothek neu ordnet, kann vor der Frage stehen, ob ein Verkauf heute oder ein Abwarten besser passt. Für diese Abwägung gehört der Mehrwertausgleich dazu. Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Fällig wird sie mit der Baufreigabe oder, bei einem früheren Verkauf, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Wie die Abgabe bemessen wird, erklärt die Seite zum Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Einen Überblick über den Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Grundstückverkauf im Kanton Zürich. Zuständig für den Eintrag ist das Grundbuchamt Dietikon.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Geroldswil: Ihre Fragen.
Wie gross ist die Reservezone in Geroldswil im Vergleich zur Bauzone?
Rund 25 Grundstücke liegen in Reservezonen. Die Bauzonen umfassen 76 Hektar mit rund 930 Grundstücken. Reservezonen gehören zur Nichtbauzone und sind Kandidaten für eine Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026. Die Zahlen helfen, die eigene Parzelle im Gesamtbild einzuordnen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Geroldswil sind unbebaut?
Rund 130 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie sagt also nicht, dass all diese Flächen frei sind. Insgesamt liegen rund 930 Grundstücke in der Bauzone. Der Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026. Für Ihr eigenes Grundstück rechnen wir im Gespräch die Einzelheiten nach.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Geroldswil an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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