Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Geroldswil · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Geroldswil
Geroldswil im Bezirk Dietikon: Yaacoubi Immobilien AG prüft und bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Geroldswil als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
930Bauzonen-Grundstücke
530 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2,49 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
11 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
5'402Einwohner · 2025
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Geroldswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was gebaut werden dürfte, abzüglich Bau- und Nebenkosten: die Rechnung der Projektentwickler, bei Reserve oft entscheidend.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Geroldswil
Immobilie bewerten in Geroldswil.
Nach Einwohnern ist Geroldswil eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
Am häufigsten sind in Geroldswil Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
In Geroldswil liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Mit seinem Steuerfuss liegt Geroldswil im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Geroldswil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Geroldswil stehen 930 Grundstücke, auf denen eine Bewertung möglich ist. Davon sind 130 Grundstücke ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern (Median). Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026. Die Zahlen zeigen die Ausgangslage. Was Ihre Liegenschaft im Einzelnen betrifft, klärt erst die Rechnung.
Geroldswil · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner5'402amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer2,49 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196011 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Geroldswil im Profil
Was Geroldswil ausmacht.
Geroldswil liegt im Bezirk Dietikon, nordwestlich von Zürich aus und rund 11 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde Geroldswil gehören die Ortschaften Geroldswil und Fahrweid. Wer in Geroldswil eine Immobilie bewerten lassen möchte, bewegt sich in einer Gemeinde mit 5'402 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 2025). Diese Zahl stammt aus der amtlichen Statistik und gibt den Rahmen, in dem wir Ihre Liegenschaft einordnen.
Der Wohnungsbestand in Geroldswil umfasst rund 2'400 Wohnungen, dazu kommen 140 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. In den Bauzonen der Gemeinde liegen 930 Grundstücke auf einer Fläche von 76 Hektar. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,1 Prozent. Die ÖV-Güteklasse ist in Geroldswil überwiegend B. Sie reicht auf der Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Diese Angaben zur Gemeinde ordnen wir ein, bevor wir rechnen. Einen Preis nennen sie für sich allein noch nicht. Ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Geroldswil besitzen: Wir beginnen mit den amtlichen Fakten und kommen erst danach zur Bandbreite.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Wert
Was den Wert in Geroldswil bestimmt.
Der Bestand in Geroldswil nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Geroldswil bestimmt, zeigen die Verteilungen auf dieser Seite. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 11 Prozent. Die Bauperioden reichen von vor 1919 bis ab 2011. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. In Hanglage liegen 64 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, davon 15 Prozent in steiler Hanglage. Eben sind 22 Prozent. Die Werte erklären, wie Ihr Grundstück im Ort einzuordnen ist.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
vereinzelt
1919 bis 1945
3 %
1946 bis 1960
7 %
1961 bis 1980
30 %
1981 bis 2000
47 %
2001 bis 2010
7 %
ab 2011
5 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
320 m²Mitte 530 m²910 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
22 %
Hanglage, 10 bis 25 %
64 %
steiler Hang, über 25 %
15 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Geroldswil regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone W 1.6.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone W 1.61,6 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'360 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Geroldswil, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Vorab können Sie über die Grundstückprüfung Ihre Adresse eingeben und sehen Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg. Wenn Sie verkaufen möchten, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Beim Mandat zahlen Sie ein Honorar erst bei Erfolg. Mehr zur Bewertung finden Sie auf der Seite Grundstück kostenlos bewerten.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Geroldswil
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Geroldswil
Was Sie in Geroldswil wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Geroldswil hängt von mehreren Grössen ab. Zuerst zählt die Zone. Im Ort gibt es Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, eine Zentrumszone und eine Arbeitszone. Die Bau- und Zonenordnung legt für sie jeweils die Baumassenziffer fest. Eine Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt sie dort nicht vor, wo sie ausdrücklich keine Vorgabe macht.
Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, das Alter des Gebäudes und die Lage am Hang. Eine Hanglage verändert, was gebaut werden kann und wie aufwendig es ist. Auch Einträge im Grundbuch gehören zur Rechnung: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen dort (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Wer erbt, sich trennt oder das Haus für die Pensionierung neu denkt, erhält mit der Bewertung eine Grundlage für die nächsten Schritte.
Unsere Einschätzung ist eine Bandbreite mit Rechenweg. Sie ist keine Schätzung im Sinn eines Gutachtens einer zugelassenen Schätzerin. Wo Sie ein solches Dokument brauchen, etwa für ein Verfahren, ersetzt unsere Einschätzung es nicht. Für die Entscheidung über einen Verkauf zeigt sie Ihnen, worauf der Wert beruht.
Im Kanton Zürich gelten für Bau und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundlagen für den Kanton finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Ein Verkauf kann steuerliche Folgen haben, die Sie vor dem Entscheid klären sollten. Dazu erklärt Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich die Grundzüge. Im Baubewilligungsverfahren gibt es keine Einsprache (§ 315 Abs. 3 PBG).
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Geroldswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in den Bauzonen von Geroldswil?
In den Bauzonen von Geroldswil liegen 930 Grundstücke auf 76 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Bei 130 davon steht kein Gebäude, das zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung ist das Umfeld, nicht der einzelne Wert entscheidend. Wir rechnen Ihr Grundstück einzeln mit Beleg.
Wie gross sind die Grundstücke in Geroldswil und was heisst das für die Bewertung?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 530 Quadratmeter (Median). Ein Viertel ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Faktor unter mehreren, neben Zone, Hanglage und Bauperiode. Wir rechnen sie mit den Massen der Bau- und Zonenordnung zusammen und zeigen den Rechenweg.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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