Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Feuerthalen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Feuerthalen
Was braucht es, um ein Mehrfamilienhaus in Feuerthalen diskret zu verkaufen? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Feuerthalen den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer: per Direktankauf oder im stillen Exklusivmandat ohne Inserat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
170Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'900Wohnungen im Bestand
1,31 %Leerwohnungsziffer
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
114 %Steuerfuss · 2026
3'893Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Feuerthalen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Feuerthalen.
Nach Einwohnern ist Feuerthalen die grösste Gemeinde im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Feuerthalen aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Feuerthalen im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2.0, die Wohnzone 1.6 und die Kernzone B.
In Feuerthalen leben 3'893 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,3 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viel Prozent der Wohnungen am Stichtag leer standen; sie beträgt 1,31 Prozent (Stand 1. Juni 2026). Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist das eine Zahl, die Käufer in ihre Ertragsrechnung einbeziehen können.
Feuerthalen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen180hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde114 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196053 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Feuerthalen im Profil
Was Feuerthalen ausmacht.
Die Bauzonen von Feuerthalen umfassen 93 Hektar, verteilt auf rund 970 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen 150 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Feuerthalen reicht von mehreren Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen und einer Industriezone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, in den Kernzonen die Höhe. In welcher Zone Ihr Haus steht, bestimmt, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Der Gebäudebestand liefert den Rahmen. In Feuerthalen gibt es 180 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, bei 170 davon ist es das Hauptgebäude. Diese Häuser enthalten 1'200 Wohnungen, im ganzen Bestand der Gemeinde sind es 1'900 (Stand 4. September 2026). Wohnungen bewilligt oder im Bau sind 35 (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde im Bezirk Andelfingen besteht aus den Ortschaften Feuerthalen und Langwiesen. Sie liegt nördlich von Zürich, rund 35 Kilometer entfernt. Die Hälfte der Grundstücke in den Bauzonen ist kleiner als 570 Quadratmeter, die andere Hälfte grösser. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 350 Quadratmeter. Ein weiteres Viertel ist grösser als 910 Quadratmeter. Für ein Mehrfamilienhaus in Feuerthalen sind diese Werte ein Anhaltspunkt, sie ersetzen aber nie die Prüfung Ihrer eigenen Parzelle.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung eingeben; das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Feuerthalen.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Feuerthalen
Was Sie in Feuerthalen wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zum Zustand gehört das Alter: Bei 53 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das sagt nichts über Ihr Haus, zeigt aber, wie wichtig ein belegter Blick auf Bauperiode und Unterhalt ist. Auch Hanglage kann eine Rolle spielen: 51 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 33 Prozent liegen am Hang.
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für Käufer ein Teil der Rechnung. Die kantonale Statistik nennt eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Als Käufer kommen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren in Frage. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Feuerthalen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Feuerthalen?
Amtliche Gebäudedaten zählen 180 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 170 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 1'200 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es 1'900 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Für einen Käufer ist diese Einordnung ein Teil der Prüfung Ihrer Liegenschaft.
Was sagen Leerwohnungsziffer und Bautätigkeit über Feuerthalen?
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen und beträgt 1,31 Prozent (Stand 1. Juni 2026). Dazu kommen 35 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Beide Zahlen deuten wir nicht, aber wir legen sie im Gespräch mit dem Beleg im amtlichen Original offen, damit Sie die Lage kennen.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Kaufen Sie Grundstücke in Feuerthalen auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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