Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Feuerthalen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Feuerthalen
Soll das ältere Haus bleiben oder einem Neubau weichen? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Feuerthalen Ersatzneubau und Verdichtung, kauft als Direktankauf selbst, vermittelt diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst wird gerechnet, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
390Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
53 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
3'893Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Feuerthalen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Feuerthalen
Ersatzneubau und Verdichtung in Feuerthalen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Feuerthalen aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2.0, die Wohnzone 1.6 und die Kernzone B.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Feuerthalen ist eben, mit unter 10 % Neigung.
In Feuerthalen gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Feuerthalen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Feuerthalen leben 3'893 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,3 Prozent. Im Bestand zählt die Gemeinde 1'900 Wohnungen. Zur Leerwohnungsziffer von 1,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gehört die Erklärung, dass sie den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand angibt. Diese Zahlen bilden den Rahmen, in dem ein Ersatzneubau gedacht wird.
Feuerthalen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196053 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen180hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt FeuerthalenamtlichSitz in Feuerthalen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Feuerthalen liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,31 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Feuerthalen im Profil
Was Feuerthalen ausmacht.
Wer in Feuerthalen über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Feuerthalen umfassen 93 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen 970 Grundstücke. Das Zonenbild reicht von mehreren Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen. Dazu kommen eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe sowie eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Die Baumassenziffer gibt an, wie viel Gebäudevolumen im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. Die Gemeinde Feuerthalen besteht aus den Ortschaften Feuerthalen und Langwiesen und gehört zum Bezirk Andelfingen. Sie liegt nördlich von Zürich, rund 35 Kilometer entfernt.
Beim Gebäudebestand von Feuerthalen wird sichtbar, wo sich die Frage nach Abbruch und Neubau stellen kann. Auf 390 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 53 Prozent. Auf 180 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen 150; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Wohnungen bewilligt oder im Bau: 35 (Stand 4. September 2026). Dieser Wert erfasst Bauvorhaben, die bewilligt sind oder bereits ausgeführt werden. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; A steht für sehr gute, D für geringe Erschliessung. Weitere Kennzahlen zur Gemeinde finden Sie auf der Übersicht zu Immobilien in Feuerthalen.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Feuerthalen im Schnitt.
In Feuerthalen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Feuerthalen.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Feuerthalen
Was Sie in Feuerthalen wissen sollten.
Bei einem Gebäude aus der Zeit vor 1980 stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg trägt, hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen von Feuerthalen legt sie Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest; für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt es dort keine Vorgabe. Ob sich eine Reserve ergibt, zeigt erst die Rechnung für das einzelne Grundstück.
Auch die Grösse spielt mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 350, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Die Lage am Hang beeinflusst die Bauweise: 51 Prozent der Grundstücke sind eben, 33 Prozent liegen am Hang, 16 Prozent in steiler Hanglage.
Sind Wohnungen vermietet, braucht es Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau verlangt deshalb eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Anlass für die Überlegung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Mehr zur Aufstockung finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht sowie die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG); wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Bei einem Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Einen Überblick bietet die Seite zum Verkauf im Kanton Zürich; zu Regeln siehe Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihre Adresse sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Feuerthalen: Ihre Fragen.
Wie viele Gebäude in Feuerthalen kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtliche Gebäudedaten zeigen 390 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das sagt noch nichts über ein einzelnes Haus aus. Ob sich Aufstockung oder Neubau eignet, hängt von Zone, Grundstücksgrösse und Bestand ab. Das rechnen wir im ersten Gespräch für Ihre Adresse.
Wie gross sind die Bauzonen in Feuerthalen und wie viele Grundstücke liegen darin?
Die Bauzonen umfassen 93 Hektar mit 970 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 150 ohne Gebäude; dieser Wert zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse beträgt 570 Quadratmeter. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, klären wir im persönlichen Gespräch, mit Zahlen aus amtlichen Originalen.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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