Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Dorf · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Dorf
Was ist meine Immobilie in Dorf wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Dorf Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
280Bauzonen-Grundstücke
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,89 %Leerwohnungsziffer
99 %Steuerfuss · 2026
28 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
739Einwohner · 2025
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Kostenlose Bewertung
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Dorf
Immobilie bewerten in Dorf.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Dorf eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Auf den meisten Grundstücken in Dorf steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Dorf liegt im mittleren Bereich.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Dorf seltener keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Dorf liegen 280 Grundstücke. Die mittlere Grösse beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 770 Quadratmeter. Der Median ist der mittlere Wert: Gleich viele Grundstücke liegen darunter wie darüber. Er sagt nichts über Ihr einzelnes Grundstück, gibt aber den Rahmen, in dem wir rechnen.
Dorf · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner739amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,89 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand350hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Dorf bestimmt.
Der Bestand in Dorf nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Dorf bestimmt, zeigen die Verteilungen unten. Bei der Bauperiode unterscheiden wir Gebäude von vor 1919 bis ab 2011. Auf 28 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei der Grösse zählt, wo Ihr Grundstück im Verhältnis zum Median von 500 Quadratmetern liegt. Bei der Hanglage sind 71 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben und 29 Prozent in Hanglage. Die Lage ist Teil der Rechnung: Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
20 %
1919 bis 1945
vereinzelt
1946 bis 1960
vereinzelt
1961 bis 1980
10 %
1981 bis 2000
35 %
2001 bis 2010
7 %
ab 2011
20 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
270 m²Mitte 500 m²770 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
71 %
Hanglage, 10 bis 25 %
29 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Dorf im Profil
Was Dorf ausmacht.
Wer in Dorf eine Immobilie bewerten lassen möchte, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Dorf umfassen 21 Hektar, darin liegen 280 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind in Dorf 30 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild von Dorf besteht aus Wohnzonen und Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Überbauungsziffer fest, bei den Vollgeschossen macht sie keine Vorgabe. In den Kernzonen von Dorf ist keine dieser Ziffern amtlich festgelegt, auch dort bleiben die Vollgeschosse offen. Für eine Bewertung ist das der Ausgangspunkt, denn die Zone beschreibt den Rahmen jedes Grundstücks.
Beim Gebäudebestand in Dorf stehen auf 28 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Im Bestand von Dorf sind 350 Wohnungen. Auf 25 Grundstücken in Dorf steht ein Mehrfamilienhaus. In Dorf leben 739 Menschen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung von Dorf um +11 Prozent. Dorf liegt 23 Kilometer nördlich der Stadt Zürich. Eine einzige Ortschaft bildet die ganze Gemeinde: Dorf. Mehr zur Gemeinde lesen Sie auf der Seite Immobilien in Dorf im Überblick. Solche Angaben ordnen wir bei jeder Bewertung in Dorf ein, bevor wir rechnen.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Was gebaut werden dürfte, abzüglich Bau- und Nebenkosten: die Rechnung der Projektentwickler, bei Reserve oft entscheidend.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorher können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben und sehen das Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Sie erhalten die Bandbreite mit dem Rechenweg und entscheiden in Ruhe. Eine Bewertung verpflichtet nicht zum Verkauf. Möchten Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Dorf
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Dorf, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Dorf
Was Sie in Dorf wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Dorf hängt zuerst von der Zone ab. Sie bestimmt, was gebaut werden darf und welche Masse die Bau- und Zonenordnung festlegt. Wo sie keine Vorgabe macht, rechnen wir damit nicht. Wie viel gebaut werden kann, zeigt unsere Seite Was Sie in Dorf bauen dürfen.
Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek hilft eine nachvollziehbare Grundlage.
Wir liefern eine Bandbreite mit Rechenweg, keine einzelne Zahl. Das ist bewusst keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine Rechnung mit Belegen. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Welche Grundlagen für den Verkauf wichtig sind, erklärt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer den Gewinn aus einem Verkauf einordnen möchte, findet Hintergründe zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Auch das Bauen ist dort geregelt, nachzulesen unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Dorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in den Bauzonen von Dorf?
Es sind 280 Grundstücke auf 21 Hektar Bauzonen (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind 30 ohne Gebäude, die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Für Ihre Bewertung heisst das: Wir ordnen Ihre Immobilie in diesen Bestand ein und rechnen mit Zone, Grösse und Gebäudedaten, nicht mit Durchschnitten.
Wie gross sind die Grundstücke in Dorf und was heisst das für die Bewertung?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 770 Quadratmeter. Diese Werte sind der Rahmen. Für Ihr Grundstück rechnen wir mit der tatsächlichen Fläche, der Zone und den Massen der Bau- und Zonenordnung und zeigen das Ergebnis als Bandbreite mit Rechenweg.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Dorf an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.