Der Boden
Oft ist bei einem Einfamilienhaus der Boden mehr wert als das Haus. Den Ausschlag gibt, was die Zone auf dem Grundstück erlaubt.
Dorf · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Dorf
Dorf liegt im Bezirk Andelfingen. Für den Hausverkauf in Dorf gibt es zwei Wege: Yaacoubi Immobilien AG kauft Ihr Haus im Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt es im Exklusivmandat diskret ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was das Grundstück wert ist, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
210Grundstücke mit Einfamilienhaus
28 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,89 %Leerwohnungsziffer
99 %Steuerfuss · 2026
739Einwohner · 2025
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Boden und Haus gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Einfamilienhaus verkaufen
- Direktankauf oder Exklusivmandat
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Dorf
Haus verkaufen in Dorf.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Dorf aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Dorf ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Dorf nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Rund 23 km nördlich von Zürich gelegen, hat Dorf Volken, Henggart und Andelfingen in der Nähe.
Mit seinem Steuerfuss liegt Dorf im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
In den Bauzonen von Dorf liegen 280 Grundstücke auf einer Fläche von 21 Hektaren. Davon sind 30 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 770 Quadratmeter (Stand der Zonenangaben 13. Oktober 2026). Für Ihr Haus heisst das: Die Grundstücksgrösse ist ein Teil der Rechnung.
Dorf · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner739amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,89 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Dorf wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
In Dorf regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Überbauungsziffer: 20 %.
Bau- und Zonenordnung Dorf
Baujahr und Zustand
Steht bald eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster an, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Wir rechnen diese Kosten offen ein.
Grösse des Grundstücks
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Dorf ist kleiner als rund 500 m², die andere grösser. Ein grosser Garten zählt für Familien wie für Entwickler.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Dorf liegt bei 0,89 %.
Dorf im Profil
Was Dorf ausmacht.
Dorf liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus gesehen, in einer Distanz von 23 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Dorf. Nach der amtlichen Statistik leben hier 739 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Im Vergleich von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +11 Prozent. Wer ein Haus in Dorf verkaufen möchte, findet hier die Zahlen, die den Bestand der Gemeinde beschreiben.
Für dieses Thema zählen vor allem die Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist: Es sind 210. Ihre mittlere Fläche liegt bei 510 Quadratmetern (Median). Daneben stehen 25 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, und der Wohnungsbestand umfasst 350 Wohnungen. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 28 Prozent. Das sagt etwas über das Alter des Bestands, nicht über den Zustand eines einzelnen Hauses. Eben liegen 71 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, am Hang 29 Prozent. Auch die Lage Ihres Hauses im Gelände gehört deshalb zur Rechnung. Bei der ÖV-Güteklasse gilt überwiegend D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Mängel und Gewährleistung
Für ein gebrauchtes Haus wird die Gewährleistung meist wegbedungen. Bekannte Mängel legen Sie offen, denn arglistig verschwiegene deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; auf dem Gewinn erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Pensionierung, ein Garten, der zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen: Meist beginnt ein Hausverkauf mit einem neuen Lebensabschnitt. Wir rechnen alle Wege nebeneinander, vom Verkauf über Land gegen Wohnung bis zur blossen Standortbestimmung.
Am Anfang steht ein Gespräch, kein Inserat. Wir kommen mit Fakten und rechnen: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie Ihr Grundstück in der Grundstückprüfung ansehen: Adresse eingeben, und es erscheint im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse liegen uns Grundstück, Zone und Gebäude sofort vor.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der heutige Bestand, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist.
- 03 · GesprächBei Ihnen am Küchentisch oder bei uns. Für die Bewertung müssen wir nicht ins Haus.
- 04 · Ihr WegSie wählen in Ruhe: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat.
- 05 · BesichtigungenNur mit geprüften Käufern und nur, wenn Sie sie freigeben.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Eintrag im Grundbuch und Übergabe der Schlüssel, an einem Termin, der Ihnen passt.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger KäuferAngebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Dorf
Was Sie in Dorf wissen sollten.
Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute auf dem Grundstück erlaubt. Dorf kennt Wohnzonen und Kernzonen. In den Wohnzonen legt die Ordnung die Überbauungsziffer fest und lässt die Vollgeschosse offen. Die Kernzonen haben keine amtliche Ziffer, auch dort ist die Zahl der Vollgeschosse nicht vorgegeben. Was das für Ihr Haus bedeutet, zeigt erst die Rechnung auf Ihrem Grundstück. Mehr dazu finden Sie unter Was auf Ihrem Grundstück in Dorf erlaubt ist.
Der Anlass zum Verkauf ist sehr verschieden. Steht die Pensionierung an, kann das Haus zu gross werden. Wer erbt, entscheidet mit weiteren Beteiligten. Auch eine Trennung kann einen Verkauf nötig machen. Für diese Lagen gibt es Alternativen zum klassischen Verkauf. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). So bleiben Sie im Haus wohnen. Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen in Andelfingen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist wieder selbst bewohntes Eigentum in der Schweiz erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Mehr dazu unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Dorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus gibt es in Dorf?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) sind es 210 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Ihre mittlere Fläche beträgt 510 Quadratmeter (Median). Das ist ein Richtwert für die Gemeinde. Was Ihr eigenes Haus und Ihr Boden ausmachen, rechnen wir im Gespräch auf Ihrem Grundstück nach.
Wie gross sind die Bauzonen-Grundstücke in Dorf?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter (Median). Ein Viertel ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 770 Quadratmeter. Insgesamt sind es 280 Grundstücke auf 21 Hektaren Bauzone (Stand 13. Oktober 2026). Die Fläche ist ein Teil der Rechnung, die Bau- und Zonenordnung der andere.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Dorf an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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