Fläche und Zuschnitt
Gleich gross ist nicht gleich viel wert: Bei schmalen, schrägen oder sehr tiefen Grundstücken nehmen Abstände und Baulinien mehr Fläche weg als bei einem Rechteck.
Dorf · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Dorf
Dorf im Bezirk Andelfingen: Yaacoubi Immobilien AG kauft Grundstücke und Bauland in Dorf selbst an, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt sie still im Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was gebaut werden darf, dann sprechen wir über den Preis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
280Bauzonen-Grundstücke
30davon ohne Gebäude
21 haBauzonen
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
99 %Steuerfuss · 2026
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Preis
- Zone, Ziffer, Abstände
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Bezahlt wird, was gebaut und vermietet werden kann. Das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Dorf
Grundstück verkaufen in Dorf.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Dorf liegen in der Kernzone I, der Wohnzone Wa und der Wohnzone Wb.
Ohne Gebäude ist in Dorf ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rund 23 km nördlich von Zürich gelegen, hat Dorf Volken, Henggart und Andelfingen in der Nähe.
Dorf misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
In den Bauzonen von Dorf liegen rund 280 Grundstücke auf zusammen 21 Hektar. Davon sind rund 30 ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also nicht gleichbedeutend mit freiem Bauland. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026, die Gebäudedaten den Stand 4. September 2026. Beide stammen aus amtlichen Quellen und dienen als Ausgangspunkt für die Rechnung im Einzelfall.
Dorf · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke280hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude30hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen21 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,89 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Dorf trägt.
Zone und Ziffer
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Dorf vor allem die Überbauungsziffer: 20 %.
Bau- und Zonenordnung Dorf
Baufeld
Abstände zu Grenzen, Gebäuden, Wald und Gewässer und die Baulinien schneiden aus dem Grundstück das Baufeld heraus.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Bauen setzt Erschliessung voraus: Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Fehlt noch etwas, verschiebt sich der Baubeginn eines Käufers, und das zeigt sich im Preis.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Dorf im Profil
Was Dorf ausmacht.
Dorf liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 23 Kilometern. Zur Gemeinde gehört die Ortschaft Dorf. Wer hier ein Grundstück verkaufen will, verkauft in einer Gemeinde mit 739 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +11 Prozent. Im Bestand stehen rund 350 Wohnungen.
Auf 21 Hektar Bauzone liegen rund 280 Grundstücke. Ihre mittlere Grösse beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 770 Quadratmeter. Rund 30 Grundstücke in den Bauzonen tragen kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Es gibt Wohnzonen und Kernzonen. Wer eine Parzelle in Dorf verkaufen will, findet deshalb sehr unterschiedliche Ausgangslagen vor. Das gilt auch für Häuser auf einem grossen Grundstück. Mehr zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Dorf. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 28 Prozent.
Höhen und Abstände
Was in Dorf gebaut werden darf.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 4,3 und 7,6 m.
Gezeichnet sind typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · Wa20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · Wb20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K IMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Am Anfang steht der amtliche Plan mit Grenzen und Fläche. Baulinie und Grenzabstände ergeben das Baufeld, darin zeichnen wir den möglichen Neubau. In Dorf rechnen wir mit den Werten der dortigen Bau- und Zonenordnung.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Stille AnspracheDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · NotarBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Dorf
Was Sie in Dorf wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Deshalb prüfen wir zuerst das Baufeld, die zulässige Fläche und die Hauptnutzfläche. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. In den Wohnzonen von Dorf legt sie die Überbauungsziffer fest und lässt die Vollgeschosse offen. In den Kernzonen gibt es keine amtliche Vorgabe zu Ziffern und ebenfalls keine zu den Vollgeschossen.
Auch die Lage auf der Parzelle zählt in der Rechnung. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 71 Prozent, jener in Hanglage 29 Prozent. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet. Wir nennen diese Werte, weil sie in die Prüfung einfliessen, nicht um sie zu deuten.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Für Erbfälle gibt es die Seite Geerbte Liegenschaft in Dorf verkaufen. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Das zuständige Grundbuchamt ist Andelfingen. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ergibt die Rechnung. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit dem Check der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie vorab Luftbild und Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Als dritter Weg bleibt Land gegen Wohnung. Jedes Angebot geben Sie in Ihrem geschützten Zugang frei.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Dorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dorf liegen in der Bauzone?
In den Bauzonen von Dorf liegen rund 280 Grundstücke auf 21 Hektar. Rund 30 davon tragen kein Gebäude, wobei die Zahl auch laufende Ersatzneubauten zählt. Die mittlere Grösse beträgt 500 Quadratmeter. Was auf Ihrer Parzelle gebaut werden darf, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie viele Menschen leben in Dorf und wie viele Wohnungen gibt es?
Dorf zählt 739 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025) und rund 350 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen an und beträgt 0,89 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist das ein Hinweis zum Wohnungsbestand, keine Aussage über einen Preis.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Kaufen Sie Grundstücke in Dorf auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Dorf an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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