Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Dägerlen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Dägerlen
Dägerlen im Bezirk Winterthur: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Dägerlen und Umgebung. Wir rechnen zuerst Bestand und Zonenordnung durch, dann folgt ein belegter Preis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
30Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
550Wohnungen im Bestand
1,48 %Leerwohnungsziffer
106 %Steuerfuss · 2026
1'204Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Geprüfte Investoren
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dägerlen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Dägerlen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Dägerlen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Dägerlen eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Dägerlen aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Mit seinem Steuerfuss liegt Dägerlen im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Dägerlen die Kernzone, die Wohnzone 1 und die Wohnzone 2 die grössten Bauzonen.
In Dägerlen ist bei 30 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Diese Häuser enthalten zusammen 170 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,48 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Wert und kein Mietwert für ein einzelnes Haus.
Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 31 Prozent.
Dägerlen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand550hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,48 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+16,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196031 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Dägerlen im Profil
Was Dägerlen ausmacht.
Dägerlen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus und rund 25 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde Dägerlen gehören die Ortschaften Dägerlen, Bänk, Berg, Oberwil und Rutschwil. Amtlich leben in Dägerlen 1'204 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung von Dägerlen veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +16,1 Prozent. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist dieser Rahmen der erste Anhaltspunkt, bevor wir ein einzelnes Haus anschauen.
Für Mehrfamilienhäuser in Dägerlen ist der Bestand der Ausgangspunkt. Die Gemeinde zählt 35 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, und der Wohnungsbestand umfasst 550 Wohnungen. Die Bauzonen von Dägerlen erstrecken sich über 35 Hektar mit 380 Grundstücken. Davon sind 55 Grundstücke ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 66 Prozent, jener in Hanglage 34 Prozent. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 470 Quadratmetern. Die ÖV-Güteklasse in Dägerlen ist überwiegend D, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung beschreibt. Das gehört zu jeder Rechnung, die ein Käufer anstellt.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen und nicht per E-Mail. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), und Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Dägerlen
Was Sie in Dägerlen wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Dingen: dem Ertrag aus den Mietverhältnissen, dem baulichen Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. In Dägerlen kommen Wohnzonen und eine Kernzone vor. Für die Wohnzonen legt die Gemeinde Überbauungsziffer und Vollgeschosse fest, für die Kernzone Vollgeschosse sowie Gebäude- oder Fassadenhöhe. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt erst die Rechnung im Einzelfall.
Die Mieter müssen bei einem Verkauf nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für die Kalkulation eines Käufers wichtig und gehört in die Unterlagen.
Mögliche Anlässe für einen Verkauf sind eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer erbt, findet bei geerbte Liegenschaften in Dägerlen eine eigene Darstellung. Ob eine Aufstockung vor dem Verkauf sinnvoll ist, klärt die Prüfung der Aufstockungsreserve.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Massgebend sind sonst das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick finden Sie auf der Seite zum Verkauf von Liegenschaften im Kanton Zürich, die Steuer erklärt das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Dägerlen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Dägerlen?
Amtlich ist bei 30 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude (gerundet, Stand 4. September 2026). Darin befinden sich 170 Wohnungen, im Wohnungsbestand der Gemeinde sind es insgesamt 550. Diese Zahlen sind der Ausgangspunkt für die Rechnung. Jedes Haus rechnen wir danach einzeln durch, mit Belegen im amtlichen Original.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Dägerlen aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. In Dägerlen beträgt sie 1,48 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist sie ein Hinweis auf die Lage am Wohnungsmarkt der Gemeinde, ersetzt aber nie die Rechnung für ein einzelnes Haus.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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